나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5221 [1] 충청남도 당진시 송악읍 영천리 226 답 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5221 [1] 충청남도 당진시 송악읍 영천리 226 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경5221 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 영천리 226 | 감정가: 644,070,000원 | 최저가: 154,641,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경5221 (1)이며, 충청남도 당진시 송악읍 영천리 226 일원에 위치한 답(논)을 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자는 정OO이며, 채권자는 충OOOOOOO입니다. 본 매각은 건물 없이 순수 토지 매각으로 진행되며, 일괄매각 조건입니다.

1.2. 토지 현황

감정가 644,070,000원으로 평가되었으며, 토지면적은 6,370.00㎡ (약 1,927.07평)입니다. 물건의 용도는 답(논)이며, 현재 기준시점에도 답으로 이용 중입니다. 건물 및 제시외 면적은 모두 0.00㎡로, 순수 토지 매각 건입니다.

2. 핵심 분석

2.1. 입지 조건

본건은 충청남도 당진시 송악읍 영천리 소재 "영천2리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농경지대로 형성되어 있습니다. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통 사정은 보통 수준입니다. 토지의 이용상태는 현재 답으로 사용되고 있습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부(토지 지분율 637000/637000)입니다. 매각 대상 외의 제시외 물건은 없으며, 공부상과의 차이점도 없습니다. 경매 절차상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 등기부등본 확인을 통해 매수인이 인수해야 할 권리(특히 유치권, 법정지상권 등)가 없는지 최종적으로 확인해야 합니다. *일괄매각* 조건이므로 개별 필지에 대한 선택적 매수는 불가능합니다.

2.3. 상권 분석

본건은 주거지역이나 상업지역이 아닌 순수 농경지대의 답(논)이므로, 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 다만, 토지이용계획상 *계획관리지역*에 속하며, *성장관리계획구역* (송악20 일반형, 송악23 산업형)에 포함되어 있어 향후 개발 가능성(용도변경, 건축 등) 측면에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 농지 활용 목적 외의 투자 가치는 이 용도 지역에 기반합니다.

2.4. 생활 정보

주변에 "영천2리 마을회관"이 위치하는 것으로 보아 기본적인 마을 생활권은 존재하나, 도시의 상업/편의시설과는 거리가 있는 농촌 지역입니다. 주위가 순수 농경지대이므로, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어지며, 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

3. 특이 사항 및 리스크

3.1. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 *농지취득자격증명(농취증)*이 필요하다는 점입니다. 낙찰자는 매각 결정 기일 전까지 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 사전 준비가 필수적입니다.

두 번째 리스크는 *도로 접근성* 문제입니다.

기호(1, 2, 5)는 지적상 도로에 접하나 현황은 *폐도(사실상 도로 없음)*입니다.

기호(3, 4)는 현황 및 지적도상 *맹지*입니다.

결론적으로 매각 대상 필지들 대부분이 *현황상 맹지* 또는 *사실상 맹지*이므로, 추후 건축 행위를 위해서는 인접 토지 소유자 등과의 사도 개설 협의가 필수적이며, 이는 건축 가능성 및 토지 가치에 중대한 영향을 미치는 요소입니다.

세 번째 리스크는 *토지이용계획*에 따른 제한입니다.

일부 필지가 *소하천(조비실천, 영천천) 구역 및 예정지*에 저촉되어 있어, 하천법 등에 의한 개발 행위 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한) 규정을 준수해야 합니다.

3.2. 주변 시설 및 혐오 시설 정보

제시된 정보와 주변 입지 분석 결과에 따르면, 본건 주변은 순수 농경지대이며 특별히 신고되거나 공지된 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있으므로, 가축 사육 관련 냄새나 소음 발생 가능성은 상시 존재합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건 토지는 6천㎡가 넘는 대형 농지로서, *계획관리지역*에 위치하고 있어 추후 개발 잠재력이 높은 물건입니다. 다만, *농취증* 발급 필수와 *맹지/폐도* 문제가 겹쳐 있어, 해당 리스크를 명확히 인지하고 해결책(도로 개설 협의)을 모색할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 현황 도로가 없는 토지는 가치 하락의 주요인이 되므로, 감정가 대비 현황 도로 확보 비용 및 가능성을 신중히 검토해야 합니다. 농취증 취득 가능성과 맹지 해소 방안이 확보된다면, 계획관리지역의 개발 가능성으로 인해 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: *계획관리지역*이라는 용도지역의 장점입니다. 농지 전용을 통한 주택 건축, 창고, 근린생활시설 등의 건축이 비교적 자유로운 지역으로, 단순 농지 이상의 투자 가치를 지닙니다.

대규모 면적: 약 1,927평의 대규모 면적으로서, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 시 높은 수익을 기대할 수 있으며, 통합적인 개발 계획 수립에 용이합니다.

성장관리계획구역 포함: 성장관리계획구역 지정은 난개발을 방지하고 체계적인 개발을 유도하는 구역으로, 장기적으로는 계획적인 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계