나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53817 [1] 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 70 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 소재 근흥면 행정복지센터 남서측 원거리, 안흥항 서측
근거리, 신진항 북동측 인근, 안흥여객선 복합터미널 동측 인근에 위치하며, 부근은 항
구 주변의 각종 근린생활시설, 숙박시설, 수산물 관련시설, 주택 및 임야 등이 밀집하는
지역임.

교통상황

본건 남측 인근에 지방도 95호선이 통과하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하나 운행
주기 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1-3,5) : 대체로 평탄한 사다리형의 토지들로서 대부분 파쇄석이 깔린 상태로
어구 등을 건조 또는 보관하는 잡종지 상태의 토지임.
기호(4) : 부정형의 평지로서 일부 현황 도로, 일부 잡종지 상태임.
기호(6) : 대체로 사다리형의 평지로서 냉동창고 등의 부지로 사용 중임.
기호(8,9,13,14) : 부정형의 토지로서 현황 도로 상태임.
기호(10,11) : 2필 일단의 사다리형 토지로서 제조업소 부지임.

인접 도로상태

기호(2)의 서측, 기호(6)의 동측, 기호(10,11)의 동측으로 기호(4)의 일부, 기호(8,9,
13,14)를 포함한 폭 약 4미터 정도의 포장도로가 통과하며, 기호(1,3,5)는 지적도상
맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-6,8,9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)), 상대
보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(소음대책 제3종구역)임.
기호(10,11,13,14) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)),
절대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(소음대책 제3종구역)임.

제시목록 외의 물건

후면 참조.

공부와의 차이

본건 중 기호(1-5)는 귀 제시목록상 "전"이나 현황 "잡종지", 기호(4)의 일부는 "도로",
기호(13,14)의 지목은 "전", "대"이나 현황 "도로" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) : 2011년 10월 사용승인된 철근콘크리트, 벽돌구조 (철근)콘크리트(평스라브)
지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 함석마감 등
바닥 : 칼라하드너 마감 등
천장 : 발포수지 마감 등

기호(12) 2020년 2월 사용승인된 일반철골구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 단층
건물로서
내,외벽 : 판넬 마감 등
바닥 : 칼라하드너 마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(7)은 냉동창고 및 기계실,
기호(12)는 제조업소 및 사무실 구조이나 사무실 부분은 현재 주거용으로 사용 중인
것으로 조사됨.

설비내역

전기설비, 급배수설비, 위생설비, 기호(7) 건물에 기계기구(냉동설비) 1식 등이 되어
있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

토지 기호(6) 지상 및 기호(7) 건물 옥상 등에 6개동, 기호(10,11) 지상에 1개동의
제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

① 기호(7) 주건물의 귀 제시목록상 면적(204.17㎡)과 실측 면적(194.27㎡)에 다소 차이
가 있으나 그 차이가 크지 아니하여 귀 제시면적을 기준으로 평가하였음.
② 기호(7)의 부속건물인 냉동창고 및 창고 등은 별도로 평가한 제시외 건물과 유사하나
용도 및 면적 등에 차이가 있어 "소재불명"으로 표기하였으니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 냉동설비인 기계기구는 기호(7) 건물 내에 Cooler 2식, 기계실 내,외부에 Condensing
Unit 2식이 설치된 상태로서 전반적인 관리상태 보통시됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물, 기계기구 매각에 포함.
- 목록 (1)~(5) 지목은 "전"이나, 현황 "잡종지"임, 목록 (4) 일부는 "도로"임.
- 목록 (13)(14) 지목은 "전, 대"이나, 현황 "도로"임.
- 목록 (1)~(5),(13) 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 사건번호 서산지원 2024타경53817 (1)에 해당하는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 70이며, 용도는 공장입니다.

감정가는 1,922,577,400원입니다.

토지 면적은 총 5031.00㎡ (약 1521.97평)이며, 건물 총 면적은 1273.20㎡ (약 385.04평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 중소기업은행이며, 본 물건은 농지취득자격증명, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 유동화 물건 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 신진도리, 근흥면 행정복지센터 남서측 원거리, 안흥항 서측 근거리, 신진항 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 항구 지역의 특성상 근린생활시설, 숙박시설, 수산물 관련 시설, 주택 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황으로는 남측 인근에 지방도 95호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통의 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 채권 총액은 토지 기준 약 11억 9,910만원, 건물 기준 약 11억 732만원입니다.

말소기준권리는 토지 및 건물 모두 중소기업은행의 근저당권(2020년 2월)이며, 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

* 대항력 있는 임차인 현황

* 임차인: 최선일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-12-22

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 최선일은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 조건 또는 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있어 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 항구 지역에 인접해 있어 관련 수산물 가공, 유통, 보관 등 항만 배후 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 숙박시설, 수산물 관련 시설이 분포하고 있어 지역 경제 활동과 연계될 수 있습니다.

다만, 일반적인 상업 지구와는 거리가 있어 업종 선택에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 기본적인 근린생활시설 및 항만 관련 편의시설이 위치하고 있습니다.

주거 환경으로는 주택 및 임야 등이 분포하고 있어, 일부 지역에서는 자연 환경을 접할 수 있습니다.

대중교통 이용의 불편함이 다소 존재하나, 지방도 접근성은 확보되어 있습니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 물건의 일부 토지(목록 1~5, 13)는 지목이 '전'으로 되어 있으나 현황은 '잡종지' 또는 '도로'로 사용되고 있습니다. 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필요하며, 미제출 시 낙찰받은 보증금이 몰수될 수 있으므로 취득 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지 중 일부(목록 1~5, 13, 14)는 지목과 현황이 상이하여(전/대 vs 잡종지/도로), 토지 이용 및 재산권 행사 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 최선일 임차인은 대항력을 보유하고 있어 명도 시 협상이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 일부 토지는 지적도상 맹지이며 인접 토지를 통해 접근 가능하여, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 군용비행장 소음대책구역: 제3종 구역으로 지정되어 있어 개발 행위 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 태안군 근흥면 신진도리에 위치한 공장/창고 시설로, 항만 인근이라는 입지적 장점을 지니고 있습니다. 넓은 토지 면적과 기존의 시설은 활용 가치가 있으나, 농지법 관련 사항, 임차인 문제, 지목과 현황의 불일치 등 여러 잠재적 리스크 요소를 철저히 분석하고 해결 방안을 모색해야 합니다. 신중한 접근과 추가적인 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 항만 배후지로서의 입지: 안흥항, 신진항 등 주요 항만과 인접하여 수산물 관련 사업, 물류, 가공 등에 유리한 입지입니다.

* 넓은 토지 면적: 5031㎡의 넓은 토지는 향후 시설 확장이나 용도 변경 등의 유연성을 제공합니다.

* 기존 시설 활용: 냉동창고 및 제조업소로 사용되는 건물은 인수 후 바로 활용 가능하거나, 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

* 유동화 물건: 자산 유동화 과정을 거친 물건으로, 특정 투자자 그룹에게는 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,922,577,400원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

본 물건의 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 대항력 있는 임차인, 지목-현황 불일치 등)와 입지적 장점을 종합적으로 고려할 때, 예상 낙찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정될 것으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 범위 (추정): 약 1,345,804,180원 ~ 1,730,319,660원

(본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 강도, 추가 조사를 통한 리스크 해소 여부 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.