나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60112 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60112 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경60112 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 257-5, 4층401호 | 감정가: 107,532,000원 | 최저가: 25,818,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 서산지원 2024타경60112 (1)

경매구분 부동산강제경매

소재지 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 4층401호

용도 다세대주택

감정가 107,532,000원

매각대상 토지/건물일괄매각

채무자/소유자 박OO

채권자 주OOOOOOO

1.2. 물건 내역

토지면적 86.00㎡ (약 26.04평)

건물면적 전용면적 68.27㎡ (약 20.65평)

토지 지분율 8600/8600

건물 지분율 6827/6827

제시외 면적 토지 0.00㎡ / 건물 0.00㎡

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 4층 401호. 기본적인 전기, 급수, 위생, 난방설비 및 공용 승강기가 설치되어 있어 이용에 불편함이 적음.

이용 상태 다세대주택으로 이용 중임.

토지 형상 및 이용 부정형의 토지로, 다세대주택 건부지 및 주차장으로 사용 중임. 동측으로 포장된 통행로가, 남측으로 "반초로"가 위치하여 차량 진출입이 용이함.

2. 입지 및 생활 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 "당진TG" 북동측에 위치함. 주위는 농지를 중심으로 하여 근린생활시설과 공동주택(다세대주택, 빌라)이 혼재하는 혼성 주거지역의 형태를 띠고 있음.

토지 이용 계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(송악20 일반형)에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 주거환경에 미치는 부정적인 영향을 최소화하고자 하고 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 양호함. 당진TG(고속도로 진입)가 인근에 있어 광역 교통망 접근성이 우수한 편으로, 자가용 이용자에게 유리한 입지임.

2.3. 상권 및 생활 정보

생활 편의 시설 주택 주변으로 일부 근린생활시설이 위치하고 있으나, 대형 상권은 형성되어 있지 않아 기본적인 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 이동해야 할 것으로 보임.

교육 시설 주변에 호서중학교, 우강초등학교 등 교육 시설이 검색되며 , 미용학원, 간호학원 등 일부 학원 시설도 인근에서 운영 중임.

혐오 시설 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않으나, 주위가 농지를 중심으로 한 지역적 특성상 소규모 축사 등의 여부는 현장 확인이 필수임.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (특이사항)

본건은 부동산강제경매 사건으로 권리 관계에 매우 중대한 특이사항이 존재함.

주택임차권자 황민은 대항력 있는 임차인으로, 을구 순위 1번으로 주택임차권설정등기(2023.12.20.접수)까지 마친 상태임.

만약 임차인의 보증금 전액(금액 미상)이 배당받지 못할 경우, 해당 임차권설정등기는 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수하게 됨. 이는 곧 매수인이 임차인의 미배당 보증금 잔액을 추가로 지불해야 할 책임(인수주의)이 발생한다는 의미이므로, *입찰 시 최고가 매수신고액 외에 별도의 자금이 필요하게 될 수 있음.*

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 전세보증금반환청구권의 승계인으로 되어 있어, 임차권 관련 권리 관계가 복잡하고 HUG를 상대로 인수 금액을 협의해야 할 가능성도 존재함.

3.2. 잠재적 리스크

임차보증금 인수 리스크 대항력 있는 임차인(또는 승계인인 주택도시보증공사)의 미배당 보증금 전액을 인수해야 하는 가장 큰 리스크가 존재함. 입찰 전 정확한 임차보증금액 및 배당 예상액 확인이 필수적임.

구체적인 임대차 관계 미상 구체적인 임대차 관계(보증금액, 차임 등)가 미상으로 보고되어 있어, 임차인의 정확한 채권을 파악하기 위해서는 추가적인 정보 수집(법원 문건 확인 및 현장 조사)이 반드시 선행되어야 함.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 1억원 초반대의 비교적 저렴한 감정가를 가진 다세대주택으로, 당진TG 인접성 등 교통 입지 면에서는 장점이 있음.

그러나 무엇보다 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 하는 *매우 치명적인 권리상의 리스크*를 안고 있음. 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 중요한 변수가 되며, 보증금 전액을 파악하지 못할 경우 예측 불가능한 추가 비용이 발생할 수 있음.

4.2. 투자 포인트

1. 교통 접근성 당진TG가 인접하여 고속도로 접근성이 우수함.

2. 비교적 넓은 면적 전용면적 68.27㎡(약 20.65평)으로, 아파트 20평대 수준의 실내 면적을 제공하여 실거주 가치가 높음.

3. 임차보증금 파악 능력 권리분석을 통해 임차보증금 총액과 예상 배당액을 정확히 산정하고, *인수할 잔액*을 입찰가에 반영할 수 있는 전문적인 컨설팅을 받는다면, 일반 물건 대비 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있음. (다만, 리스크가 매우 높음.)

법원 정보

서산지원 경매6계