나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60112 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 "당진TG" 북동측에 위치하는 다세대주택으로, 주위는 농지를 중심으로 근린생활시설과 공동주택 등이 위치함.

교통상황

본건가지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 4층 다세대주택의 4층 401호로

외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비, 공용승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대 주택의 건부지 및 주차장으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장된 통행로가 위치하며, 남측으로 "반초로"가 위치하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악20 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)
- 주택도시보증공사는 주택임차권자 황민의 전세보증금반환청구권의 승계인임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경60112 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11, 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 107,532,000원

토지면적: 86.00㎡ (약 26.0평)

건물면적: 68.27㎡ (약 20.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물현황

건물명: 현대빌리지 A동

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 4층

해당 층: 4층

사용승인일: 2017년 04월 10일

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리에 소재하며, "당진TG" 북동측에 위치합니다. 주변으로는 농지가 중심을 이루고 있으며, 근린생활시설과 공동주택이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 본건은 동측으로 포장된 통행로가 있으며, 남측으로는 "반초로"가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(2024-08-19), 가축사육제한구역(일부제한), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 2024년 11월 6일자 강제경매 개시결정 등기입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 전입일자: 2019년 12월 13일

* 확정일자: 2019년 12월 02일

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주택임차권: 을1, 2023년 12월 20일 접수. 권리자 황민, 권리금액 110,000,000원.

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였기 때문입니다.

3.4. 등기부 현황

* 갑3: 소유권이전 (박성수) - 신탁 등기 말소

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 을1: 주택임차권 (황민) - 확약서 제출로 말소 예정

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 속해 있으며, 인근에 농지 및 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 기본적인 전기, 급배수, 위생, 난방 설비 및 공동 승강기가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 환경은 주거 지역과 농지가 혼재되어 있으며, "당진TG"가 북동측에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 유의사항

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 만일의 경우 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 관련 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 관련 유의사항

본건 토지가 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 있어 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리분석상 매수인이 인수할 보증금 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차인 관련 리스크가 상당히 해소된 점은 긍정적입니다. 그러나 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종 확인은 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이므로, 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점.

* 강제경매 절차로 인한 확실한 권리 소멸.

* 당진 지역의 개발 잠재력 및 주변 인프라 개선 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 107,532,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 거래가는 80,000,000원에서 95,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 2007년식 대명빌리지 C동의 경우 80,000,000만원 ~ 83,000,000만원에 거래되었으며, 2016년식의 경우 109,000,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2017년 사용승인으로 연식상 중간에 해당하며, 건물 면적 68.27㎡ (약 20.6평)을 고려할 때, 주변 시세와 감정가와의 괴리를 감안하여 다음과 같은 범위로 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 주변 시세, 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.