나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60341 [2] 충청남도 당진시 송악읍 방계리 122-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60341 [2] 충청남도 당진시 송악읍 방계리 122-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경60341
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 방계리 122-1
• 감정가: 30,377,100원
• 최저가: 7,294,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

서산지원 경매6계 2024타경60341 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 방계리 122-1 | 감정가: 30,377,100원 | 최저가: 7,294,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서산지원 2024타경60341 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 방계리 122-1 (전)

용도: 전

매각대상: 토지일부지분매각

토지면적: 2142.00㎡ (약 647.96평) 중 지분 매각 (지분율: 38941.56)

감정가: 30,377,100원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 구OO / 구OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 및 현황 요약

본 물건은 당진시 송악읍 방계리 소재 '방계리마을회관' 인근의 농가마을 및 농경지대에 위치합니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 보통시됩니다.

토지는 기호1과 기호2로 구분되어 평가되었습니다.

기호1 토지: 부정형의 평지로서 단독주택 건부지(대지로 이용)로 이용 중이며, 북서측으로 포장도로에 접합니다.

기호2 토지: 부정형의 완경사로서 전으로 이용 중이며, 맹지입니다.

이용 계획은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한)입니다. 계획관리지역으로 향후 개발 여지가 비교적 높으나, 일부 제한 사항이 존재합니다.

주의 사항: 기호1 토지 위에는 시멘벽돌조 스라브지붕의 단독주택이 존재하나, 매각 대상은 '토지 일부 지분'에 한정됩니다. 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 방계리의 농가마을 주변 농경지대에 위치합니다. 주위 환경은 농가주택과 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 환경입니다.

최고의 입지:

교통상황은 차량 접근성과 노선버스정류장이 인근에 있어 일반적인 농촌 지역으로는 보통 수준입니다. 기호1은 포장도로에 접하여 접근성이 양호하나, 기호2는 맹지로 이용에 제약이 있습니다.

지목은 전이나, 기호1의 경우 현황은 주택 건부지로 이용되고 있어 현황 대지로 판단됩니다. 계획관리지역에 속하여 관리지역 중에서는 개발 잠재력이 높은 편입니다.

혐오시설:

제공된 정보 내에서는 명시적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 농가 마을 특성상 주변 환경에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

3. 권리분석

본 물건은 '부동산강제경매' 사건으로, 채권자의 강제집행에 의해 진행됩니다.

매각 대상이 '토지일부지분매각'이라는 점이 가장 중요한 권리분석 사항입니다. 온전한 토지 소유권이 아닌 공유자 중 1인의 지분만을 매각하는 형태입니다.

특이사항 및 주의사항:

농지취득자격증명 (농취증): 본 물건은 용도가 '전'이므로, 최고가 매수신고인으로 지정되면 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 이는 지분 매각이라 하더라도 현황 지목이 농지일 경우 적용됩니다.

공유자우선매수신고: 본 물건에는 공유자우선매수청구권 행사가 가능합니다. 일반 입찰자가 최고가로 낙찰되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰을 받지 못할 수 있습니다. 다만, '1회로 제한'이라는 조건이 붙어 있으므로, 입찰 기회는 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

본 물건지는 농가마을 및 마을 주변 농경지대로, 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있는 전형적인 농촌 지역입니다. 대규모 상권 형성은 어렵습니다.

생활정보:

주변에 '방계리마을회관'이 소재하여 마을 중심지 인근에 해당합니다. 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 의원 등)은 인근 읍내나 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

토지 지분 매각 리스크:

가장 큰 리스크는 '지분' 매각이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자들과 토지를 공동으로 소유하게 되며, 이는 공유물 분할을 위한 소송 또는 협상 과정을 필연적으로 수반합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소모될 수 있습니다.

농지취득자격증명 리스크:

농취증을 발급받지 못할 경우 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다. 사전에 농지법상 취득 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

공유자 우선매수 리스크:

입찰일에 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 위험이 있습니다.

건물 관련 리스크:

기호1 토지 위에 있는 단독주택은 매각 대상이 아닙니다. 낙찰자가 해당 주택의 소유자와 토지 이용에 대한 법적 분쟁(지료 청구, 건물 철거 소송 등)을 겪을 가능성이 매우 높습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 토지 일부 지분 매각 물건으로서, 일반적인 경매 물건에 비해 높은 수준의 권리분석 능력과 법률적 대응 능력(공유자 협상 및 소송)을 요구하는 투자 물건입니다.

지분 경매 특성상 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있으나, 낙찰 후 공유 관계 해소를 위한 명확한 전략이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

계획관리지역:

도시계획상 계획관리지역에 위치하여 농림지역이나 보전관리지역 대비 개발 및 이용 가능성이 높아 투자가치가 있습니다.

지분 협상 잠재력:

기호1 토지는 주택이 현존하는 건부지(대지 현황)이므로, 건물 소유자인 다른 공유자에게는 해당 토지 지분의 매입이 절실할 수 있습니다. 이를 활용하여 협상 우위를 점하고 지분 매각을 통한 신속한 수익 실현이 가능할 수 있습니다.

농지 취득을 통한 시세차익:

농지 취득 자격이 있는 전문 투자자에게는 진입 장벽이 높은 농취증 요건을 활용하여 경쟁률을 낮출 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계