나이스옥션 법원경매 서산 2024타경62194 [1] 충청남도 서산시 팔봉면 어송리 1319 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경62194 [1] 충청남도 서산시 팔봉면 어송리 1319 답 경매

• 사건번호: 2024타경62194
• 주소: 충청남도 서산시 팔봉면 어송리 1319
• 감정가: 158,256,000원
• 최저가: 37,997,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

서산지원 경매6계 2024타경62194 | 소재지: 충청남도 서산시 팔봉면 어송리 1319 | 감정가: 158,256,000원 | 최저가: 37,997,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 충청남도 서산시 팔봉면 어송리 답 경매물건

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건번호: 서산지원 2024타경62194 (1)

소재지: 충청남도 서산시 팔봉면 어송리 1319

용도 및 지목: 답 (논)

감정가: 158,256,000원

토지면적: 2,826.00㎡ (약 854.85평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 조건 및 현황 분석

최고의 입지:

본 물건은 충청남도 서산시 팔봉면 어송리에 위치하며, 주변은 전, 답 등의 농경지와 단독주택들로 형성된 전형적인 농촌 마을입니다. 남측 인근에 팔봉면행정복지센터가 소재하여 행정 편의시설에 대한 접근성은 양호합니다. 팔봉산 자락에 위치하여 자연환경이 쾌적하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준입니다.

토지의 형태 및 이용상태:

본 토지는 부정형의 토지로서, 현재는 '답(논)'으로 이용 중입니다.

도로 및 맹지 여부:

지적도상으로는 북서측 약 2미터 내외의 도로부지에 접하는 것으로 보이나, 현재 **지적도상 도로는 개설되지 아니하여 현황 맹지**입니다. 차량 진입 및 토지 이용에 있어 중대한 제약이 따르는 부분입니다.

토지이용계획 및 제한사항:

**계획관리지역**으로 비교적 개발 및 건축 행위에 대한 제한이 적은 용도지역에 해당합니다. 다만, **가축사육제한구역**으로 지정되어 있어 모든 축종에 대한 사육이 200m 일부 제한(불가)되므로, 축사 등의 건축 및 운영은 불가능합니다.

1.3. 권리 분석

경매의 종류:

본 물건은 **부동산임의경매** 사건이며, 소유자와 채무자가 이OO으로 동일하고 채권자는 유OOOOOOO입니다. 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매로, 통상적으로 깨끗한 권리관계로 낙찰자에게 소유권이 이전됩니다.

매각물건의 주요 특이사항:

**농지취득자격증명**이 필수적으로 요구됩니다. 매각 조건에 따라 낙찰 후 지정된 기한 내에 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 **입찰보증금이 몰수**되므로, 사전에 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

임대차 관계:

본 물건의 임대관계는 **미상**입니다. (현황조사 시 추가 확인 필요) 매각 물건이 토지(답) 단독 매각이고, 제시 외 물건(건물)이 없으므로, 주택 임차인 등에 대한 문제는 발생하지 않습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 편의시설:

팔봉면 소재지인 '읍내'까지의 거리는 약 3km 내외로 예상되며, 면소재지에는 행정복지센터, 마트, 학교 등의 기초적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 서산 시내(약 7km)로의 접근을 통해 더 다양한 상업시설(대형 마트, 병원 등)을 이용할 수 있습니다. 농촌 지역 특성상 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 활발한 상업지구는 아닙니다.

주거 환경:

팔봉산 자락의 농촌 지역으로, 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 투자자에게 적합한 입지입니다. 주변이 농경지 및 단독주택 위주로 이루어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 위험:

**현황 맹지**인 점이 가장 큰 리스크입니다. 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 **도로 확보(사용 승낙 또는 매입)**가 필수적입니다. 이 과정에서 시간 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 리스크:

농지법에 따라 **농지취득자격증명** 제출이 의무이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 리스크가 존재합니다. 영농 계획 및 자격 요건을 미리 갖추어야 합니다.

혐오시설 여부:

과거 팔봉면 어송리 일부 지역에서 **천일염산지종합처리장** 건립을 놓고 주민들과의 마찰이 있었던 사례가 있습니다. (2013년 경) 현재 본 토지(1319)와 해당 시설 부지(산 18번지) 간의 정확한 거리 및 운영 여부를 현장 조사로 확인해야 합니다. 또한, 서산시 광역 쓰레기 소각장이 양대동 일원에 건립 중이며 (2025년 10월 준공 예정) , 이는 지역 거점시설로 탈바꿈하고 있으나, 위치적으로는 팔봉면 어송리와 상당한 거리가 있어 직접적인 혐오시설 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 약 855평에 달하는 넓은 **계획관리지역** 내의 '답' 토지로서, 미래의 개발 및 용도 변경 가능성이 높은 잠재력을 지닌 물건입니다. 감정가 대비 저가에 낙찰받을 경우 큰 시세차익을 기대할 수 있으나, **현황 맹지**라는 치명적인 단점과 **농지취득자격증명**이라는 의무사항을 가지고 있어 이에 대한 철저한 사전 조사 및 해결 계획이 필요합니다.

투자 포인트:

1. **계획관리지역의 넓은 면적 (2,826.00㎡):** 향후 전원주택, 농가주택, 소형 창고, 근린생활시설 등 다양한 용도로의 개발 가능성이 높습니다.

2. **낮은 가격으로의 낙찰 가능성:** 맹지라는 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 있습니다.

3. **우수한 자연 환경:** 팔봉산 인근의 쾌적한 환경은 전원생활 부지로의 수요가 높을 수 있습니다.

주의 사항:

반드시 **도로 확보 가능성**에 대한 면밀한 분석(인접 토지주 협의)과 **농지취득자격증명**의 발급 자격 및 기한 내 제출 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계