나이스옥션 법원경매 대구 2024타경129092 [1] 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 "경산중앙초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "대화타워펠리스2" 제4층 제401호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제4층 제401호로서,
- 외벽 : 화강석 치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 바닥 : 바닥재 및 타일 마감 등
- 창호 : 샷시 이중창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 서측으로 폭 약 8M 및 북측으로 폭 약 5-6M의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(62)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-28)(경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경129092 (1)

소재지: 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 4층401호

용도: 오피스텔 (이용상태: 아파트)

감정가: 2억 4백만 원

토지면적: 26.50㎡ (약 8.01평)

토지지분: 26.5035㎡ (약 8.01평)

건물면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

건물지분: 60.4029㎡ (약 18.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 있음

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 (보증금 2억 2천 5백만 원 인수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 "경산중앙초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지 서측으로 폭 약 8M, 북측으로 폭 약 5-6M의 포장도로와 각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 (2023-10-04, 신수월 가압류, 4천만 원)

3.2. 인수되는 권리

을9 (2023-11-30, 장성현 주택임차권, 2억 2천 5백만 원, 전입 2021-12-02, 확정 2021-10-18)

매각으로 인해 소멸되지 않는 임차권이 존재하며, 임대차보증금 2억 2천 5백만 원은 매수인이 인수해야 함. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담함.

3.3. 말소되는 권리

갑1 (2016-07-29, 주식회사대화주택건설산업 소유권보존)

갑4 (2024-12-17, 한국주택금융공사 강제경매)

갑5 (2025-03-06, 북대구세무서장 압류)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 2억 2천 5백만 원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-02

* 확정일자: 2021-10-18

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자가 전입일자보다 빠르나, 전입신고가 완료된 후 확정일자를 받은 것으로 보임. 대항력은 전입일로부터 발생함.

3.5. 총 등기부채권액

2억 6천 5백만 원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

경산중앙초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역임.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당함. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(경산중앙초등학교)으로 지정되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

경산중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호함.

5.3. 편의시설

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오하거나 유해한 시설은 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

임차인 장성현 씨의 보증금 2억 2천 5백만 원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크임. 이는 매수인의 초기 자금 부담을 가중시키며, 추후 명도 과정에서 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있음.

6.2. 관련 법규 제한

경산중앙초등학교 주변 절대/상대 보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 특정 행위(예: 유해시설 입점 등)에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 중방동의 입지 좋은 곳에 위치한 오피스텔로, 현재 아파트로 이용 중임. 초등학교가 인접해 있어 학군이 양호하며, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 좋음. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 2천 5백만 원을 인수해야 하는 조건은 매우 중요하게 고려해야 할 사항임. 이는 실질적인 매수 금액에 직접적인 영향을 미치므로, 인수 금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 경산시 중방동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

* 초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 환경은 실수요자들에게 매력적인 요소로 작용할 수 있음.

* 건물의 노후도가 크지 않아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

9. 예상 입찰가

감정가: 2억 4백만 원

인수 보증금: 2억 2천 5백만 원

본건의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 초과할 수 있는 점을 고려해야 함.

인수 보증금(2억 2천 5백만 원)은 매수인이 추가적으로 부담해야 하는 금액임.

감정가(2억 4백만 원)를 기준으로, 인수 보증금의 부담을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

최근 유사 물건의 시세 조사 및 본건의 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

이에 따른 예상 입찰가는 1억 6천 3백만 원 ~ 1억 8천 3백만 원 범위에서 결정될 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음.

최종 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 포함한 총 실제 매수 금액을 반드시 재확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.