나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20983 [3] 충청남도 예산군 신암면 조곡리 460 전 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20983 [3] 충청남도 예산군 신암면 조곡리 460 전 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매4계 2024타경20983 | 소재지: 충청남도 예산군 신암면 조곡리 460 | 감정가: 34,380,000원 | 최저가: 11,792,000원 | 용도: 전

1. 홍성지원 2024타경20983 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경20983 (3)

소재지: 충청남도 예산군 신암면 조곡리 460

용도: 공부상 '전'이나 현황 '제시외 건부지' 또는 '전 등' 상태

감정가: 34,380,000원

토지면적: 764.00㎡ (약 231.11평)

토지 지분율: 76400 (전체 토지 면적 764.00㎡ 매각 대상)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 246.00㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지매각 (토지 전체)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOO

채무자:

채권자: 안OO

1.2. 물건 현황

본건은 충청남도 예산군 신암면 조곡리 소재 토지입니다. 감정가는 34,380,000원이며, 면적은 764.00㎡ (약 231.11평)입니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 망OOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 안OO입니다.

토지는 공부상 '전'으로 되어 있으나, 현황은 '제시외 건부지' 또는 '전 등'으로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 지상에 제시외 관정 및 수목이 소재하며, 제시외 건물 및 기계기구(246.00㎡)는 매각에서 제외됩니다. 이는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점과 함께 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

토지 이용계획상 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

1.3. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 신암면 조곡리 "조곡1리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 과수원 등 농경지와 주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

해당 지역은 최근 조곡산업단지 조성 계획으로 인해 주민들의 반대 및 환경 관련 이슈가 제기되고 있는 곳입니다. 이로 인해 지역의 환경 및 개발 방향에 대한 불확실성이 존재합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 안OO입니다. 소유자가 사망한 망인으로 되어 있어 상속 관계 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명서가 필요하며, 이를 매각기일까지 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 등에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 잠재적인 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 매각 제외되는 제시외 건물 및 기계기구에 대한 법정지상권의 성립 여부는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하여, 통상적인 의미의 상권 형성은 미약한 편입니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않으며, 농업 활동 위주의 환경을 보입니다.

다만, 최근 조곡리 일대에 산업단지 조성 계획이 추진되면서 지역 개발에 대한 기대와 우려가 공존하고 있습니다. 이러한 개발이 성공적으로 이루어질 경우 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 동시에 산업 폐기물 처리 시설 설치 가능성과 같은 환경 문제에 대한 주민들의 반대가 심한 상황입니다. 이는 장기적으로 지역 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.6. 생활정보

본건은 전원생활 또는 농업 활동을 위한 입지로 볼 수 있습니다. 주변은 농경지와 과수원이 펼쳐져 있어 비교적 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

그러나 해당 지역은 대규모 산업단지 개발 및 산업 폐기물 처리 시설 설치 논란이 계속되고 있어, 향후 생활 환경에 대한 불확실성이 존재합니다. 주민들은 깨끗한 환경에서 농사를 지으며 살고 싶다는 바람을 가지고 있으며, 산업단지 조성으로 인한 환경오염 가능성을 우려하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수 위험이 있습니다.

지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지가 필수적입니다.

제시외 건물 및 기계기구에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명으로 인해 추후 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

공부상 '전'이나 현황 '제시외 건부지' 또는 '전 등'으로 이용되고 있어, 농지법 등 관련 법규 준수에 주의해야 합니다.

가장 큰 리스크는 인근에 추진되는 조곡산업단지 개발 사업과 관련된 환경 문제입니다. 산업 폐기물 처리 시설 설치 가능성 등은 해당 지역의 환경을 저해하고 주민 생활에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 부동산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당하여 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

1.8. 종합 의견

본건은 농촌 지역의 토지로서, 현재 농업용 또는 전원생활용 부지로 고려할 수 있습니다. 그러나 맹지라는 점, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 그리고 농지취득자격증명 필요 등은 권리 분석과 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

특히, 해당 지역은 현재 대규모 산업단지 조성 및 이와 관련된 산업 폐기물 처리 시설 설치 논란이 매우 심각한 상황입니다. 이는 향후 지역의 환경, 주거 환경, 그리고 부동산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 요인이므로, 투자를 고려하신다면 이 부분을 가장 우선적으로 심층 조사하고 신중하게 판단해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 현재 농경지이거나 농경지 일부에 건물이 들어선 상태로, 전반적으로 낮은 감정가격을 가지고 있습니다. [provided data]

만약 산업단지 조성과 관련된 환경 문제가 원만하게 해결되거나, 혹은 토지의 다른 잠재적 가치를 발굴할 수 있다면 저렴한 가격에 매입하여 향후 시세 차익을 기대할 수 있을 가능성이 있습니다.

하지만, 명확한 맹지 상태, 불분명한 권리 관계, 그리고 무엇보다도 심각한 환경 문제 논란이 있는 지역이라는 점을 감안할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 투자보다는 실거주 목적이거나, 해당 지역의 장기적인 개발 및 환경 문제 해결 가능성을 면밀히 분석한 후에 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계