나이스옥션 법원경매 영월 2024타경1321 [1] 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 353-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경1321 [1] 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 353-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경1321
• 주소: 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 353-1
• 감정가: 27,456,000원
• 최저가: 6,592,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

영월지원 경매2계 2024타경1321 | 소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 353-1 | 감정가: 27,456,000원 | 최저가: 6,592,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (토지)

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 영월지원 2024타경1321 (1)

소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 353-1

용도: 전 (밭)

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

감정가: 27,456,000원

1.2. 물건 상세 및 관계자 정보

토지면적: 2,112.00㎡ (약 638.83평)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 김OO

토지 지분율: 211200 (전체 지분 매각)

제시외 면적: 없음 (건물 및 제시외 없음)

2. 물건 분석 및 컨설팅 의견

2.1. 입지 조건 및 환경

본 물건은 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 소재의 "증산초등학교" 남동측 근거리에 위치한 산간 농경지대의 토지입니다. 부근은 농경지 및 자연림으로 이루어져 있습니다.

교통 환경은 간선도로가 인근에 소재하여 차량 접근은 가능하나, 본 건 토지 자체는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 결정적인 단점이 있습니다.

정선군 남면 무릉리 일대는 민둥산 억새 군락지로 유명하며, '세계 억새마을'로 조성되는 등 관광 자원 개발이 진행되고 있어 향후 관광 인프라 확충에 따른 간접적인 수혜 가능성이 존재합니다. 또한 무릉리는 면소재지인 문곡리보다 민둥산역을 끼고 있어 더 번화한 경향이 있습니다.

토지의 현황은 부정형의 완경사 지세이며, 휴경(경작을 쉬고 있음)으로 인해 임야화된 상태입니다.

2.2. 권리 분석 (물건 명세 기준)

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인물입니다. 권리 관계 자체는 단순할 것으로 예상되나, 물건의 특성상 해결해야 할 사항이 많습니다.

- 농지취득자격증명 필수: 본 물건의 용도가 '전(밭)'이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출시 보증금은 몰수됩니다. 입찰 기일 전 해당 관서에 미리 발급 가능 여부를 문의하는 것이 중요합니다.

- 분묘기지권 주의: '특이사항' 및 '주의사항'에 분묘기지권이 명시되어 있습니다. 현장 확인을 통해 분묘 소재 여부를 반드시 파악해야 하며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립할 여지가 있어 낙찰자가 추가적인 법적 분쟁 및 협상 비용을 부담할 수 있습니다.

- 매각 대상 및 감정가: 매각 대상은 '토지'이며, 감정평가액에는 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격이므로 수목에 대한 별도 보상은 필요 없습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 계획관리지역 내 영농여건불리농지로서, 순수한 상업적 용도로는 부적합하며, 주거 밀집 지역에서 2,000m 이내의 가축사육제한구역(일부 가축)에 해당됩니다.

주변 환경은 산간 농경지대로 기본적인 생활 편의 시설이 부족할 수 있습니다. 다만, 인근 민둥산역 주변은 무릉리 내에서 상대적으로 번화한 지역으로 기본적인 교통 및 편의 시설 이용은 가능할 수 있습니다.

혐오시설의 경우, 주변 시설 정보를 확인한 결과 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변이 산지 및 농경지임을 고려할 때, 축사 등 혐오 시설은 아니지만 농업 관련 시설이나 소규모 시설이 있을 수 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

- 맹지 리스크: 지적도상 맹지이므로 건축이 사실상 불가능합니다. 추후 건축 허가 및 활용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(통행 지역권 설정 또는 매입)가 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생합니다.

- 분묘기지권 리스크: 분묘 소재 시 소송 또는 이장 비용 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

- 농지 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 및 영농 의무가 수반될 수 있습니다.

- 지적경계 불분명: 지적 경계가 불분명하다고 언급되어 있어 추후 경계 측량 및 경계 분쟁의 여지가 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 종합 의견

본 물건은 638평 이상의 넓은 면적과 비교적 저렴한 감정가(약 4.30만원/평)를 가지고 있지만, '맹지', '농지', '분묘기지권'이라는 세 가지 핵심적인 법적 리스크를 동시에 안고 있는 난이도 높은 물건입니다.

토지의 현황이 휴경으로 인해 임야화되어 있어, 농지로서의 활용보다는 장기적인 임야 대체 투자나 개발 목적의 접근이 필요합니다. 맹지 문제를 해결하지 못하면 활용도가 극히 제한되므로, 주변 토지 현황 및 소유자 파악이 선행되어야 합니다.

3.2. 투자 포인트

- 대형 면적 및 낮은 가격: 600평이 넘는 대형 면적을 저렴한 감정가로 취득하여 장기적인 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

- 개발 호재 간접 수혜: 민둥산 관광 자원화(억새마을 조성) 계획 에 따른 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 계획관리지역: 용도지역상 계획관리지역에 해당되어 추후 맹지 문제 해소 시 농지전용 및 개발 행위가 비교적 자유롭습니다. (단, 농지취득자격증명은 필요)

3.3. 투자 전략 (결론)

본 물건은 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 초보 투자자에게는 권하지 않습니다.

투자에 앞서 인근 토지 소유자를 파악하여 도로 확보(맹지 탈출) 협의 가능성을 타진하고, 분묘 소재 여부 및 이장 가능성을 사전 확인하여 리스크를 최소화할 수 있는 경험과 자본력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다. 리스크 해결이 가능하다면, 장기적으로는 주말 농장이나 전원생활 부지 등으로의 활용 가치가 있습니다.

법원 정보

영월지원 경매2계