나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31803 [1] 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 22 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31803 [1] 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 22 전 경매

물건 대표 이미지

영월지원 경매2계 2024타경31803 | 소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 22 | 감정가: 48,790,000원 | 최저가: 11,715,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 컨설팅 보고서 (영월지원 2024타경31803 (1) 농지)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 영월지원 2024타경31803 (1)

소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 22

용도: 전 (밭/휴경지)

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 4,879.00㎡ (약 1,475.96평)

감정가: 48,790,000원

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 여지 있음

1.2. 물건 개요 (감정평가 기준)

본건 토지는 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 소재 "용천사" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 혼재하는 산간농경지대입니다.

북서향 완경사의 부정형 토지이며 현재는 휴경 상태의 전으로 이용되고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 곳입니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리), 영농여건불리농지에 해당합니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 계획관리지역 내에 위치한 대형 농지(4,879.00㎡, 약 1,475.96평)로, 향후 귀농 귀촌 목적의 농업용 토지나 장기적인 투자 목적으로서의 잠재력을 갖추고 있습니다. 특히, 가축사육제한구역 중 일부 가축(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리)에 대한 제한이 있으나, 다른 축종이나 소규모 축사에 대해서는 별도 검토가 필요합니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

주변은 "용천사" 인근의 전형적인 산간농경지대로, 생활 편의시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주요 편의시설 이용은 남면 소재지까지 이동해야 하므로, 실거주 또는 영농 목적의 접근성이 낮은 편입니다.

2.3. 혐오시설 분석

주변 지역이 산간농경지대로 고립되어 있어, 직접적인 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 정선군 종합발전계획상 남면 하수처리장 부지 활용을 통한 친환경 에너지타운 조성 계획이 언급되었는데, 이는 기피 시설을 활용하여 신재생에너지를 생산하는 사업으로, 해당 시설이 본건지에서 얼마나 이격되어 있는지 별도의 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 경매구분

매각대상은 토지 전체(4,879.00㎡)이며, 건물은 존재하지 않습니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 분석 (가장 중요)

농지취득자격증명 (농취증) 필수: 본건은 '전'이므로 낙찰자는 매각 기일 전까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 입찰 전 관할 지자체에 미리 발급 가능 여부를 문의해야 합니다.

맹지: 본건 토지는 지적도상 맹지(인접 도로가 없는 토지)이므로, 건축 행위나 차량 통행을 위해서는 인접 토지 소유자의 토지 사용 승낙(도로 확보)이 필수적이며, 이는 건축 시 가장 큰 리스크로 작용합니다.

분묘기지권: 분묘 소재 여부에 따라 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 낙찰자가 분묘를 처리하기 위해서는 분묘 소유자와의 협의 또는 법적 절차(이장 비용 및 소송)가 필요할 수 있습니다. 별도 현장 확인을 통해 분묘 소재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지적경계불분명: 정확한 토지 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 경계 확정 과정에서 인접 토지와의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

4. 생활정보

대중교통 이용 여건은 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 다소 불편하며, 자가 차량을 통한 이동이 필수입니다.

주변에 학교, 병원 등 주요 생활 인프라는 부족한 산간농경지대이므로, 귀농/영농 목적 외의 일반적인 거주 환경으로서는 적합하지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

토지이용의 제한: 계획관리지역이라는 장점이 있으나, 현재 지적도상 맹지라는 결정적인 단점이 있어 당장의 건축 및 개발 행위에 큰 제약이 따릅니다.

추가 비용 발생 가능성: 분묘기지권 문제 해결 비용, 지적 경계 측량 비용, 맹지 해소를 위한 토지 사용료(또는 매입) 협의 비용 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

영농여건불리농지: 농지로서의 생산성이 낮아 영농을 목적으로 할 경우 수익성이 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 1,476평의 대규모 계획관리지역 내 농지로서의 잠재적 가치는 높으나, '맹지' 및 '농취증', '분묘기지권'이라는 3대 핵심 리스크를 안고 있습니다.

맹지 해소 방안을 마련할 수 있고, 농취증 발급에 문제가 없으며, 분묘 관련 협의 또는 법적 처리를 감수할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다.

일반적인 실수요자가 쉽게 접근하기에는 권리 및 법적 제한이 복잡한 특수 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

대형 면적 확보: 4,879.00㎡ (약 1,475.96평)의 넓은 면적으로, 향후 지자체 개발 계획이나 규모 있는 영농 사업 시 유리할 수 있습니다.

계획관리지역: 관리지역 중에서도 비교적 개발 행위가 자유로운 계획관리지역에 속하여, 맹지 해소 후에는 부지 전용을 통한 활용도가 높습니다.

저가 매수 기회: 다수의 리스크(맹지, 분묘, 농취증)로 인해 유찰 가능성이 높아 최저가 입찰 시 감정가 대비 매우 저렴한 가격으로 매수할 기회를 얻을 수 있습니다.

법원 정보

영월지원 경매2계