나이스옥션 법원경매 영월 2024타경32189 [1] 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 241 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경32189 [1] 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 241 전 경매

• 사건번호: 2024타경32189
• 주소: 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 241
• 감정가: 70,070,000원
• 최저가: 16,824,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

영월지원 경매2계 2024타경32189 | 소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 241 | 감정가: 70,070,000원 | 최저가: 16,824,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 영월지원 2024타경32189 (1)의 토지 매각 물건입니다.

소재지는 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 241번지로, 공부상 지목은 '전(田)'입니다.

토지면적은 4390.00㎡ (약 1328.08평)이며, 감정가는 70,070,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 경매 및 권리 관계

본 건은 채권자 정OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 및 채무자는 이OO으로 동일합니다.

매각 대상은 토지 매각이며, 건물 제시외 면적 1.00㎡ (관정)이 감정가에 포함되어 매각에 영향을 미쳤습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 정선군 남면 낙동리 소재 '남선초등학교 남창분교장' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루는 산간 농경지대입니다.

지역적으로는 정선아리랑의 발상지로 알려져 있으며, 가리왕산과 오대천이 인접하여 자연 경관이 수려한 곳입니다.

2.2. 교통상황

감정평가서상 본건까지 차량 접근은 곤란하나, 버스정류장과의 거리 및 배차시간을 고려할 때 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다. 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 현황 접근은 가능합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

부정형의 완경사 토지이며, 현재 전(휴경지) 및 묘지 등으로 이용 중입니다.

용도지역은 계획관리지역으로, 개발 및 건축에 있어 비교적 활용도가 높은 지역에 해당합니다.

다만, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000M 이내_젖소, 사슴, 말, 돼지, 개, 닭, 오리) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 일부 행위가 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 특이사항

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 별도의 복잡한 임차인 관계는 보고서상 확인되지 않습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

분묘기지권: 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재하며, 감정평가액(최저매각가격)은 이 분묘로 인하여 제한받는 가격입니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로, 입찰 시 분묘의 소재 및 연고자 확인이 필수적입니다. 추가 분묘 소재 가능성도 배제할 수 없습니다.

농지취득자격증명(농취증): 본 물건은 지목이 '전'인 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수되니, 입찰 기일 전 해당 관서에 미리 발급 문의가 필요합니다.

지적 및 현황 차이: 공부상 지목은 전(田)이나 현황은 일부 분묘 등으로 이용되고 있습니다. 지적 경계가 불분명하며 지적도상 맹지이나, 현황상 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

4. 생활정보 및 상권분석

4.1. 생활정보

본 물건은 산간 농경지대에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용은 다소 불편할 수 있으나, 정선군의 청정 자연 환경을 바탕으로 한 귀농·귀촌 또는 자연 친화적 토지 이용에 적합합니다. 낙동리에는 유기농 농산물 생산 및 체험 프로그램으로 알려진 개미들 마을 등이 있어 지역 사회의 농촌 문화 활동을 접할 수 있습니다.

4.2. 상권분석

주위가 농경지 및 임야인 산간지역이므로, 일반적인 의미의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 계획관리지역이라는 점을 활용하여 농촌 체험 시설이나 펜션 부지 등 특수 목적의 토지 이용을 구상할 경우 잠재적인 수요는 있을 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

제공된 정보와 검색 결과상, 주변에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 해당하므로, 환경 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농취증 미제출 리스크

농지취득자격증명 제출 요건을 충족하지 못하여 미제출할 경우 입찰보증금을 몰수당할 수 있는 가장 큰 재산상의 리스크가 존재합니다. 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

5.2. 분묘기지권 및 추가 비용 리스크

분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용에 제한을 받거나 분묘 이장을 위한 협상 및 법적 다툼, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 분묘의 정확한 연고자 확인 및 법적 해소가 중요합니다.

5.3. 토지 이용 제한 리스크

지적도상 맹지이며, 지적 경계가 불분명하다는 점은 향후 건축 행위 또는 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 분쟁 소지를 내포합니다. 정확한 측량 및 도로 확보 노력이 필요합니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

계획관리지역의 넓은 토지: 약 1328평에 달하는 면적이 계획관리지역에 속해 있어 농지 외 다양한 용도로의 전용 가능성이 있습니다.

감정가 방어: 감정평가액이 분묘로 인하여 제한받는 가격으로 책정되었으므로, 분묘 문제를 해결할 수 있는 투자자에게는 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역의 대규모 임야 및 농지로서, 귀농·귀촌, 주말농장, 혹은 소규모 휴양시설 부지 등으로의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 문제와 더불어 분묘기지권 성립 여부 및 지적 경계 불분명이라는 명확하고 높은 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 입찰 전 분묘 처리 계획과 농취증 발급 가능 여부를 철저히 확인하고, 해당 리스크를 감수할 수 있는 실사용자 또는 개발 경험이 있는 전문가의 접근이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

영월지원 경매2계