나이스옥션 법원경매 안양 2024타경106618 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 976-27 그린힐빌리지 에이동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하는 ‘양지초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 통칭 ‘그린힐빌리지 에이동 4층 402호’로 주위는 연립 다세대주택 소형아파트 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 중 4층 402호로
외 벽: 외장 타일 및 치장석 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(방2, 주방 겸 거실, 현관, 발코니, 욕실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리 완경사지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(안양양지초등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2024타경106618 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 976-27 그린힐빌리지 에이동 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 193,000,000원

토지 면적: 32.97㎡ (약 9.97평)

건물 면적: 41.60㎡ (약 12.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO (강제경매 신청인: 오형석)

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2018년

구조: 철근콘크리트 스라브지붕 5층 건물 중 4층

건물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

전유부 면적: 41.60㎡ (약 12.58평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하는 ‘양지초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 연립주택, 다세대주택, 소형아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 본건은 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에 불편함은 없습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(안양양지초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 3일 접수된 안양시의 압류입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 오형석)

* 권리 금액: 195,000,000원

* 말소 여부: 인수 (매수인에게 대항 가능)

* 전입일자: 2019년 9월 16일

* 확정일자: 2019년 8월 26일

* 배당신고일자: 2021년 10월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 오형석, 상기 을구 1번과 동일)

* 갑7: 강제경매 개시결정 (권리자: 오형석)

* 권리 금액: 195,000,000원

* 말소 여부: 말소 (경매로 인해 소멸)

3.3. 등기부채권 총액

195,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 9월 16일

* 확정일자: 2019년 8월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다. (본건 임차인은 보증금 액수가 명확하나, 인수 가능성이 있어 특별한 주의가 요구됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 연립, 다세대주택 등이 밀집해 있습니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과 (2026년 7월 기준):

* 경기 안양시 동안구 알프스타운 (2017년 건축, 60.84㎡): 320,000,000원

* 경기 안양시 만안구 미영팰리스 (2017년 건축, 60.33㎡): 285,000,000원

* 경기 안양시 만안구 동신빌라 (1980년 건축, 63.04㎡): 120,000,000원

본건(41.60㎡, 2018년 건축)의 면적과 건축년도를 고려 시, 직접적인 비교는 어려우나, 주변 시세를 감안할 때 200,000,000원에서 220,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북동측 인근에 양지초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다. 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 및 주변 시설

근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 주변 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 오형석 씨의 보증금 195,000,000원입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

6.3. 토지 형상

토지가 사다리 완경사지로 이용 중인 점은 건축 및 이용에 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구에 위치한 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 감정가(193,000,000원)보다 높은 임차인의 보증금(195,000,000원)이 있으며, 해당 임차인은 대항력을 가지고 있어 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 특히 임차인이 강제경매 신청인이기도 하여 권리관계가 복잡한 상황입니다. 따라서 본 건의 낙찰가는 임차인의 보증금 전액 변제 가능 여부와 매수인의 최종 인수 부담을 신중하게 고려하여 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 건축된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 안양 지역 내 주거지로서의 잠재력.

* 임차인 인수 부담을 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회. (단, 인수 금액을 포함한 총 투자 비용 산정 필수)

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금(195,000,000원)이 감정가(193,000,000원)보다 높고, 임차인이 경매 신청인이므로, 최종 인수 가격은 임차인의 보증금을 전액 변제하는 금액 이상이 될 가능성이 높습니다.

만약 경매 낙찰가가 195,000,000원 미만일 경우, 차액만큼 매수인이 임차인에게 추가로 지급해야 합니다.

이를 감안하여, 시세 분석 결과와 잠재적 위험을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 205,000,000원

* 상기 입찰가는 낙찰 후 총 인수 비용(입찰가 + 인수되는 임차보증금 잔액)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 195,000,000원 이상으로 입찰 시 임차인의 보증금 전액 변제 가능성을 높여 인수 부담을 줄일 수 있습니다.

* 195,000,000원 미만으로 입찰 시, 반드시 인수되는 보증금 잔액을 총 인수 비용에 포함하여 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.