나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4344 [1] 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 5층516호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 다가구주택 등이 혼재하고 있는 상가 및 업무지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제 반 대중교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 중 제5층 제516호로서,
(사용승인일 : 2020.06.16.)
외벽 : 알루미늄 복합판넬 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥 : 데코타일 등 마감,
천장 : 텍스 마감,
창호 : 알루미늄새시 창호 마감임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 공장(지식산업센터)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지식산업센터로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경4344 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 5층516호

용도: 지식산업센터

감정가: 349,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

토지 지분: 25.2066㎡ (약 7.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 83.00㎡ (약 25.11평)

건물 지분: 83㎡ (약 25.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 지식산업센터로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 다가구주택 등이 혼재된 상가 및 업무지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건은 집합건물로서 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소(갑2), 우리은행 근저당권 설정(을1, 말소기준권리, 288,000,000원) 및 유동화전문회사의 임의경매개시결정(갑3, 말소, 251,449,816원) 이력이 있습니다.

등기부채권 총액은 288,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 개요 제외).

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

평택 고덕신도시는 삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대규모 산업 단지를 배후로 성장 잠재력을 가진 지역으로 기대되었으나, 최근 관련 산업의 경기 변동 및 상업 시설 과잉 공급 등의 영향으로 상권 침체가 가속화되고 있다는 분석이 있습니다. 공실률이 높고 임대료 수준도 하락하는 추세이며, 투자자들의 부담이 가중되는 상황입니다.

본 건이 위치한 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 복합 상업 및 업무지대이나, 전반적인 상권 활성화 정도는 아직은 평균 수준으로 판단됩니다.

4.2. 시장 동향

최근 고덕신도시 내 지식산업센터들은 높은 공실률과 임대료 하락세를 겪고 있으며, 일부 매물의 경우 감정가 대비 낮은 가격에 거래되거나 유찰되는 사례도 발생하고 있습니다. 신축 지식산업센터들의 분양가 대비 낮은 시세와 임대 수익률 하락은 투자자들에게 부담 요인으로 작용하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본 건 인근에는 고덕동 행정복지센터가 위치하고 있으며, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능합니다. 인근 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 개발되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 침체 및 공실 위험

고덕신도시 내 지식산업센터 시장은 전반적인 침체 국면에 있으며, 높은 공실률과 임대 수익률 하락은 주요 리스크 요인입니다. 본 건 역시 이러한 시장 환경의 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 자산임을 의미합니다. 일반적인 경매 절차와는 다소 다를 수 있으며, 관련 절차 및 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 임대 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 채무 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 환경 관련 이슈

평택 지역은 과거 폐기물 처리 시설 관련 논란이나 토양 오염 문제가 제기된 사례가 있습니다. 본 건의 직접적인 인접 지역에 혐오 시설이 있는 것은 아니나, 광범위한 지역 개발 및 산업 단지 조성 과정에서 발생할 수 있는 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 평택 고덕신도시의 지식산업센터로, 신축된 건물에 위치하고 있습니다. 입지 조건은 차량 접근성이 양호하며 행정복지센터 등 편의 시설이 근접해 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 유동화 물건이라는 특성과 함께 지역 상권의 침체 및 공실 위험이 높은 점은 주요 리스크 요인입니다. 현재 시장 상황을 고려할 때, 임대 수익 확보보다는 향후 지역 시장 회복을 통한 시세 차익을 기대하는 투자 관점에서 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최초 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 향후 지역 경기 회복 시 시세 차익 기대 가능.

* 신축급 지식산업센터로, 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됨.

* 현재 임대 관계 미상으로 인한 공실 위험을 감수하고 인수한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치 상승을 노릴 수 있음.

9. 예상 입찰가

현재 고덕신도시 지식산업센터 시장은 전반적인 침체 국면에 있으며, 공실률과 임대료 하락세가 뚜렷합니다. 이러한 시장 상황을 고려할 때, 감정가(349,000,000원) 대비 할인된 가격에서의 입찰이 예상됩니다.

종합적으로, 본 건의 잠재적 리스크와 현재 시장 상황을 감안하여 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.