나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4283 [1] 경기도 평택시 고덕동 1886-3 어반센터프라자주건축물제1동 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "종덕초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 상업나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 8층 건물 중 2층 213호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(현황 "공실")로 이용중임.
(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 지세에 위치한 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복3차선의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 1886-3번지, 어반센터프라자 주건축물제1동 2층 213호에 소재한 근린생활시설입니다.

사건번호는 평택지원 2024타경4283 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 547,000,000원이며, 토지면적은 17.11㎡ (약 5.18평)이고 건물면적은 64.80㎡ (약 19.60평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 유동화 물건이며 재매각으로 진행되는 특징이 있습니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 하는 특별매각조건이 적용됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "종덕초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 아파트단지, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로, 계획적인 도시 개발이 진행 중인 고덕국제화지구에 포함되어 있습니다.

차량 출입은 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 건물은 남측으로 왕복 3차선의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 2022년 4월 11일 신한은행의 근저당(450,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 말소 대상 권리로는 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 신한은행 근저당권, 남대구세무서장 및 달성군 지분압류, 신한은행 임의경매개시결정, 경남은행 지분가압류 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 492,410,866원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계액이 0원이며, 임대관계는 파악되지 않았습니다.

임대관계가 미상인 점에 유의하여 권리분석 및 현장 조사를 철저히 진행해야 합니다.

등기사항증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았으나, '지상권개요:'라는 항목이 있어 관련 내용을 추가 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 현재는 공실 상태입니다.

주변에 아파트 단지와 상업 시설이 혼재하고 있어 배후 수요는 존재하나, 공실 상태인 점은 상권 활성화 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

고덕국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 계획적인 도시 개발 구역 내에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 2층 213호이며, 건물 내부는 근린생활시설로 이용 가능하게 되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 종덕초등학교가 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하나, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 사유를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

유동화 물건이라는 특성은 채권의 복잡한 거래 과정을 시사하며, 이에 따른 잠재적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 유치 및 공실 기간 동안의 운영 비용 발생에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획상 비행안전구역 및 택지개발지구에 포함되어 있어, 향후 개발 계획이나 규제 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 개발 잠재력이 높은 고덕국제화지구에 위치한 근린상가로, 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 이루어져 있어, 낙찰 후 명도 및 법적 절차 진행이 비교적 용이할 것으로 보입니다.

그러나 재매각 물건이며 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

고덕국제화지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰받을 경우 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

근린상가로서 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 547,000,000원을 기준으로 시장 상황, 재매각 및 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

최근 유사 물건의 거래 사례 및 주변 시세, 예상 임대수익률 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 450,000,000원에서 500,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.