나이스옥션 법원경매 평택 2024타경48672 [1] 경기도 평택시 포승읍 방림리 609-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 방림리 ""원방림마을""남측에 위치하며 주위는 공장,창고,
농경지 및 임야 등이 혼재하는 지방도변의 성숙중인 혼합지역임.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 대중교통편은 보통정도임.

형태 및 이용상태

4필일단지 완경사지의 자루형획지로 북측 및 남측의 경계부분에는 약8미터정도 높이의
콘크리트 및 옹벽설치하여 조성한 상업용건부지및 그 부속토지(주차장,진입도로 등)임.

- 기호(1,2,4):폭 약8미터정도의 장방형의 북하향완경사 진입도로(전용)임.

- 기호(3): 완경사지에 평탄하게 정지한 부정형의 ""건부지 및 부속토지""로 서측부분은
근린생활시설용도(일반음식점,휴게음식점용도)의 신축건물이 소재하고 조경
시설(잔디포장,원형소나무 약10주 등 소재)이 있으며 동측은 주차장 용도로
포장되었고 건부지와의 사이에는 경사로가 조성되었으며 남측토지(임야)와의
경계부분에는 옹벽,석축 등이 설치되었음.

인접 도로상태

북측으로 소로한면(왕복2차선)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형),
가축사육제한구역(일부제한 300미터이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

*토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025.8.26 - 2026.8.25 외국인(법인,단체포함)
주택취득에 한함)

제시목록 외의 물건

본건 토지중 기호(3)에는 근린생활시설용도의 신축건물2개동(에이동,비동)이 소재하나
귀 평가명령에 따라 토지만 평가하였음.

공부와의 차이

본건 토지의 제시목록상 지목은 ""전 및 임야""이나 ""대""로 지목변경(2025.07.15일)되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건 기호(3)토지의 인접토지와의 정확한 경계 등에 대하여는 별도의 조치(측량 등)가
필요할 것으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
1. 2026.1.14. 주 유준이엔씨로부터 유치권 신고가 있으나 채무자로부터 유치권 배제 신청서가 들어왔으며, 성립여부 파악불가
2. 건물 1층은 등기사항증명서(371.76㎡,249㎡)와 건출물대장(379.58㎡, 256.82㎡)과 면적이 상이함, 감정은 건축물대장을 기초로 평가됨
3.현황 조사 당시 건물은 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 평택지원 2024타경48672 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 포승읍 방림리 609-12

* 용도: 근린시설

* 감정가: 5,247,311,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 5,550.00㎡ (약 1,679.05평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1,295.65㎡ (약 391.91평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 5,550㎡

* 건물 지분: 1,295.65㎡

1.3. 공부상태

* 토지 지목: '전 및 임야'에서 '대'로 변경 (2025.07.15)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 포승읍 방림리 "원방림마을" 남측에 위치합니다.

* 주위는 공장, 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지방도변의 성숙 중인 혼합지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 차량의 출입이 용이하며, 대중교통편은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 소로 한 면(왕복 2차선)의 포장도로와 접해 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (2024-01-29)

* 가축사육제한구역 (일부 제한 300미터 이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 2025.8.26 - 2026.8.25, 외국인/법인/단체 주택취득에 한함)

1.1. 4. 토지 형태 및 이용

* 4필 일단지의 완경사지 자루형 획지입니다.

* 북측 및 남측 경계 부분에는 약 8미터 높이의 콘크리트 및 옹벽이 설치되어 조성된 상업용 건부지 및 부속토지(주차장, 진입도로 등)입니다.

* 기호(1,2,4) 토지는 폭 약 8미터 정도의 장방형 북하향 완경사 진입도로(전용)입니다.

* 기호(3) 토지는 완경사지에 평탄하게 정지한 부정형의 "건부지 및 부속토지"로, 서측 부분에는 근린생활시설 용도의 신축 건물이 소재하며 조경시설(잔디포장, 원형 소나무 약 10주 등)이 있습니다. 동측은 주차장 용도로 포장되었고 건부지 사이에는 경사로가 조성되었습니다. 남측 토지(임야)와의 경계 부분에는 옹벽, 석축 등이 설치되었습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리: 을3 (2022-04-22, 오산신용협동조합 근저당, 2,664,000,000원)

* 본 건 경매는 부동산 강제 경매로, 관련 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 현재 등기부상으로 지상권 설정 내역은 확인되지 않으나, 인수될 수 있는 지상권에 대한 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역적 특성

* 본건은 경기도 평택시 포승읍 방림리의 지방도변에 위치하며, 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 용도(근린시설) 및 주변 환경(공장, 창고)을 고려할 때, 관련 업종의 사업체나 직원들을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.3. 2. 잠재력

* 성숙 중인 혼합지역으로, 주변 개발 현황에 따라 상권 가치가 상승할 수 있습니다.

* 인근에 위치한 공장, 창고 등 산업 시설의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

* 주변 공장, 창고 시설에 근무하는 인력 및 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 주거 환경

* 현재는 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 환경보다는 산업 활동이 주를 이루는 곳입니다.

* 건물 현황 조사 당시 공실 상태였으므로, 임대 및 운영 전략 수립 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리 관련 리스크

* 유치권: 2026년 1월 14일, 주식회사 유준이엔씨로부터 유치권 신고가 있었으나, 채무자로부터 유치권 배제 신청이 들어와 성립 여부 파악이 불가한 상태입니다. 유치권 성립 시 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 면적 상이: 건물 1층 면적이 등기사항증명서(371.76㎡, 249㎡)와 건축물대장(379.58㎡, 256.82㎡) 상으로 차이가 있습니다. 감정평가는 건축물대장을 기초로 평가되었으나, 실제 건물 현황과 공부상 면적 차이에 대한 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.5. 2. 법률 및 행정 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 토지 중 일부는 과거 '전'이나 '임야' 지목이었던 점을 고려할 때, 경작 또는 농업 관련 행위 시 농지취득자격증명 발급 요건을 충족해야 할 수 있습니다. (현재 지목은 '대'로 변경됨)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간(2025.8.26 - 2026.8.25) 내 외국인, 법인, 단체의 주택 취득에 한해 허가를 받아야 합니다. (일반적인 근린시설 용도 취득 시에는 해당되지 않을 수 있으나, 관련 법규 확인 필요)

1.5. 3. 현장 관련 리스크

* 건물 공실 상태: 현장 조사 당시 건물이 공실 상태였습니다. 이는 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 인접 경계 확인 필요: 기호(3) 토지의 인접 토지와의 정확한 경계 등에 대해 별도 측량이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 본건 주변은 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 산업 활동과 관련된 시설들이 위치해 있습니다. 주변 지역에 대해 별도로 확인한 결과, 명확히 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 방림리에 위치한 근린시설로, 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변은 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 지방도변에 위치하여 차량 접근성은 좋습니다. 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 유치권 성립 여부 파악 불가, 건물 면적 상이, 건물 공실 상태 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 토지 지목이 '대'로 변경되었으나, 과거 농지였던 점과 토지거래허가구역 지정 현황을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시의 산업단지 배후 지역으로, 향후 개발 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

* 근린시설 용도로, 주변 공장 및 창고 시설 종사자들을 대상으로 한 상권 형성 잠재력이 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 추가적인 개발 또는 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 효율적인 운영이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 5,247,311,000원입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 토지 기준 4,126,391,000원, 건물 기준 4,109,219,000원 수준으로 확인됩니다. 본 건은 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황, 추가적인 시세 조사, 임대 수익 분석, 명도 비용, 그리고 본건의 잠재적 리스크(유치권 성립 여부, 건물 면적 상이, 공실 등)를 면밀히 평가하는 것이 필수적입니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 개별적인 시장 분석 및 리스크 평가에 따라 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.