나이스옥션 법원경매 평택 2024타경50217 [11] 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "아산국가산업단지 경기포승지구" 내에 위치하며,
주위는 공장 및 주상용 건물, 숙박시설, 근린생활시설 등 지원시설이 혼재하는 산업단지로서
제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 내 1층 101호외 14개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감(101호,102호), 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리 등임.

이용상태

기호"1,2" : 근린생활시설(커피전문점)로 이용중임.
기호"3-15" : 근린생활시설(공실로 추정됨)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서 평지이며, 주상용 건부지(더스위트하버)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차선 포장도로(중로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지번 만호리 574-7 :
일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법
률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경50217 (11)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7, 더스위트하버 1층 113호

용도: 근린상가

감정가: 411,000,000원

토지면적: 15.95㎡ (약 4.83평)

건물면적: 92.40㎡ (약 27.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이비부동산신탁주식회사 (추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 포승읍 만호리 소재 "아산국가산업단지 경기포승지구" 내 위치.

* 주위환경: 공장, 주상용 건물, 숙박시설, 근린생활시설 등 지원시설이 혼재하는 산업단지로서 제반 입지여건은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지: 2필 일단의 가장형 토지로서 평지이며, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 북동측으로 왕복 4차선 포장도로(중로)와 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 지원시설구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 29일 접수된 케이비부동산신탁주식회사의 근저당권 (을1) 입니다. 이 권리를 기준으로 본건의 말소 여부가 결정됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용 확인이 반드시 필요합니다.

* 기타 권리 관계:

* 보훈종합건설주식회사의 소유권 이전 등기 (갑5)

* 주식회사 레이어드의 소유권 이전 3번 신탁 등기 말소 (갑4)

* 케이비부동산신탁의 임의경매 개시 결정 등기 (갑10)

* 기술보증기금의 가압류 결정 등기 (갑11)

* 총 채권액: 4,500,000,000원 (근저당 1,500,000,000원, 가압류 3,000,000,000원)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 현장 확인 시 임차인이 점유하고 있을 가능성이 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아산국가산업단지 경기포승지구 내에 위치하여, 배후 수요는 주로 산업단지 근로자 및 관련 종사자로 형성될 것으로 예상됩니다.

* 주위에는 공장, 주상용 건물, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 현재 일부 호실은 커피전문점 등으로 이용 중이나, 다른 호실들은 공실로 추정되는 점은 본건의 실제 상권 활성화 정도 및 공실률을 추가적으로 파악할 필요가 있음을 시사합니다.

* 평택항 배후 지역으로서 물류 및 산업 활동 증가에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 더스위트하버는 총 18층 높이의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

* 건축 개요: 건축 허가일은 2014년 03월 20일이며, 사용 승인일은 2017년 04월 05일입니다.

* 건물 주요 용도: 본 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 이용되고 있습니다. [cite:JSON 표제부]

* 본건(1층 113호)의 용도는 근린생활시설로 등기되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 시스템 냉난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권: 물건명세서에 기재된 바와 같이, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 소유권 행사 및 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 임대차 현황 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인의 권리 주장이나 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 산업단지 상권의 특성: 배후 수요가 특정 계층(산업단지 근로자 등)에 집중될 경우, 지역 경제 상황이나 해당 산업의 경기에 따라 상권의 변동성이 커질 수 있습니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 본건은 중복 사건이며 공동 담보로 진행되는 건으로, 경매 절차의 복잡성이나 낙찰 후 권리관계 정리 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 국가산업단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 산업 시설 및 물류 관련 시설이 밀집해 있습니다. 즉각적으로 확인되는 혐오시설(예: 유해 폐기물 처리 시설 등)은 없으나, 산업단지 특성상 일부 시설에 대한 민감도가 있을 수 있으므로, 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 점검할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 아산국가산업단지 내에 위치한 근린상가 건물입니다. 산업단지 내 고정적인 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 평택항 개발 및 주변 산업단지의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 임대차 관계의 미확인 등 권리 분석 및 명도 관련 리스크 요소를 철저히 검토해야 합니다. 더스위트하버 건물의 현재 공실률, 유사 상가의 임대 시세, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 고정 배후 수요 확보 용이

* 평택항 개발 및 국가산업단지 활성화에 따른 수혜 기대

* 근린상가로서 다양한 업종의 입점이 가능하여 유연한 활용 가능

* 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 해소하고 합리적인 가격에 낙찰 시 시세 차익 및 임대 수익 기대

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 411,000,000원입니다. 인수할 보증금이 있는 임차인은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 입찰가 산정에 매우 중요한 변수로 작용합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 동종 물건의 최근 실거래가 및 현재 시세, 임대료 수준 파악

* 현장 방문을 통한 건물의 실제 이용 상태, 공실 여부, 점유 현황 확인

* 명도에 소요될 예상 기간 및 관련 제반 비용(이사비, 법적 절차 비용 등) 산출

* 권리 분석 결과를 바탕으로 잔존하는 부담(지상권 등)에 대한 예상 가치 하락분 반영

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본건의 경우 권리 관계의 특수성과 추가 조사 필요 사항을 고려하여 매우 신중하게, 그리고 철저한 내부 수익률 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.