나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51944 [1] 경기도 평택시 서정동 433-23 서정스마트빌듀오3차 13층1321호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 전철 "서정리역" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트
오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통사정
은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 13층 1321호로서
외벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지 부정형 완경사의 토지로서 집합건축물(근린생활시설, 업무시설, 공동주택)로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 대로2류 및 동측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 일반상업지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비
행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

*기호2 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)
<군사기지 및 군사시설 보호법>.

*기호3 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)
<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.12.11일자 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령(2023카
임1256)으로 2023.12.14일자에 주택임차권이 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

아파트로 이용중
주택도시보증공사로부터 2026. 6. 9. 자에 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경51944 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 서정동 433-23 서정스마트빌듀오3차 13층1321호

용도: 아파트

감정가: 90,000,000원

토지면적: 4.01㎡ (약 1.21평)

토지지분: 4.0132㎡ (약 1.21평)

건물면적: 25.48㎡ (약 7.71평)

건물지분: 25.48㎡ (약 7.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건축물명: 서정스마트빌듀오3차

준공연도: 2016년

층수: 16층 중 13층

세대수: 299세대

전용면적: 25.48㎡ (약 7.71평)

참고 분양면적 (최근 거래 기준): 26.37㎡ ~ 33.24㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 지하철 서정리역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장과 지하철 서정리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 물건지는 북측으로 대로2류(폭 30m-35m)와 동측으로 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 도봉세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (안상철)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 28일

* 배당신고일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 없음 (권리분석 상 명시)

3.3. 특이사항 및 인수/소멸 권리

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 9일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 등기부 상 을3 주택임차권(안상철, 105,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 서정동은 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 서정리역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있으며, 다양한 편의시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 역세권 효과

서정리역이 인근에 위치하여 출퇴근 및 외부 이동이 편리하며, 이는 지역 내 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 다만, 일부 필지에는 가축사육 제한 구역 및 비행안전구역(제6구역) 관련 규제가 적용되므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

서정스마트빌듀오3차는 총 299세대로 이루어져 있으며, 관리사무소, 주민공동시설 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

점포 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설은 충분히 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 및 학군

서정리역 이용이 편리하며, 주변 버스 노선도 다양하게 운행됩니다. 학군 관련 정보는 제공되지 않았으나, 주변 지역의 통학 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

HUG와의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, "대항력있는 임차인"이라는 특이사항과 HUG 관련 절차적 복잡성은 권리 관계의 최종 확인 시 신중한 접근을 요구합니다.

6.2. 지역 규제

토지이용계획 상 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육 제한 구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서정리역 역세권에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 아파트로서 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계 상 HUG 관련 임차인 이슈가 있으나, 제출된 확약서 내용과 권리 분석 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되어 법적 리스크는 크지 않아 보입니다. 다만, HUG와의 절차 및 확약서 내용에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 서정리역 역세권: 뛰어난 대중교통 접근성으로 인한 주거 가치 상승 잠재력.

* 비교적 신축급 아파트: 2016년 준공으로 연식이 짧아 유지보수 용이.

* 상업 및 주거 혼재 지역: 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 지역 활성화에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 층수의 아파트가 2026년 5월 6,000만원에서 8,500만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 9,000만원으로, 최근 실거래가 범위의 상단에 위치하고 있습니다.

* 2026년 6월 26일 거래된 13층(본건과 동일 층수) 매물이 6,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, HUG 관련 복잡성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 최근 실거래가 하단 및 중단, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 6,500만원에서 7,500만원 범위로 산정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.