나이스옥션 법원경매 평택 2024타경50781 [1] 경기도 평택시 서정동 870-21 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "지장초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 북서측 근거리에 1호선 송탄역이 위치하며,
인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등으로 보아 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 101호로서,
외벽 : 적벽돌 마감 및 몰탈위페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측으로 노폭 약 8 미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상
-기타: 본건의 공부상 표시는 1층 101호이나, 실지조사시 출입문 표기는 201호로 확인되었는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 공부상 표시는 1층 101호로 기재되어 있으나, 현황(출입문 표시)은 201호로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경50781 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 870-21, 1층 101호

* 건물명: 진영빌라

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 110,000,000원

* 토지 면적: 33.37㎡ (약 10.09평)

* 토지 지분: 33.36666666666666㎡ (약 10.09평)

* 건물 면적: 45.68㎡ (약 13.82평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 연도: 1990년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "지장초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 원활하며, 북서측 근거리에 1호선 송탄역이 위치하고 있습니다. 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고가 평탄한 세장형 토지로서, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 1층 101호로서, 외벽은 적벽돌 마감 및 몰탈 위 페인팅 등으로, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정 (2024타경50781) (접수일자: 2024-08-20)

* 임차인 현황:

* * 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1992-04-27, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 인수 여부 확인 필요)

* * 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2000-03-13, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* * 주택도시보증공사(이정만) : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-22, 확정일자 2021-09-30, 배당신고일자 2024-01-02, 대항력 없음. (HUG 인수조건 변경 관련 사항 확인 필요)

* 등기부 요약:

* 갑2 (2021-10-21): 소유권이전 (이승규)

* 을3 (2024-01-02): 주택임차권 (이정만, 110,000,000원, 말소)

* 갑3 (2022-05-12): 소유권이전 (김진혁)

* 갑4 (2024-08-20): 강제경매 (주택도시보증공사, 110,000,000원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 110,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 특이사항: 대항력있는 임차인(김헌삼) 존재, HUG 인수조건 변경, 공부상 표시는 1층 101호이나 현황(출입문 표시)은 201호로 표시되어 있음.

4. 상권분석

* 주변 실거래가 분석 (2026년 5월 기준):

* 서정동 894-13번지 (송탄빌리지8동, 1990년식, 49.62㎡): 80,000,000원

* 서정동 2-5번지 (부락맨션나동, 2003년식, 59.64㎡): 110,000,000원

* 서정동 829-11번지 (풍림주택, 1987년식, 48.06㎡): 53,000,000원

* 본건(45.68㎡, 1990년식)과 유사한 면적 및 건축 연도의 송탄빌리지8동(49.62㎡, 1990년식)이 80,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 110,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 평당 시세 추정: 유사 면적(약 14-15평) 다세대주택의 최근 매매가(8,000만원 기준)를 적용 시, 평당 약 533만원 수준으로 추정됩니다. 본건 면적(13.82평)에 대입하면 약 7,300만원 내외의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "지장초등학교"가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 1호선 송탄역이 근거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김헌삼은 보증금과 차임이 미상으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 현황 호수 불일치: 공부상 1층 101호로 기재되어 있으나, 현황상으로는 201호로 표시되어 있어 실제 점유 및 명도 과정에서 혼선이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 있어, 계약 및 명도 절차에 영향을 줄 수 있으므로 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 1990년 건축물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 평택시 전반적으로 폐기물 처리 시설(평택에코센터 등)이 운영 중이며, 해당 시설의 위치에 따라 잠재적인 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. (다만, 본건 소재지와의 직접적인 근접성 및 영향력은 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 평택시 서정동에 위치하여 송탄역 이용 및 초등학교 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 주변 상권 역시 근린생활시설이 혼재하여 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었으며, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임 미상, 현황 호수 불일치, HUG 인수조건 변경 등의 복합적인 리스크 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 서정동 지역의 지속적인 개발 가능성과 주거 수요.

* 1호선 송탄역 인근의 우수한 교통 접근성.

* 초등학교 및 근린생활시설 인접으로 인한 편리한 생활 환경.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 건물 전용 면적: 45.68㎡ (약 13.82평)

* 주변 유사 면적/연식 다세대주택 최근 실거래가: 5,300만원 ~ 8,000만원 (2026년 5월 기준)

* 보수적 시세 추정치: 약 7,300만원 ~ 8,000만원

* 종합적인 리스크(대항력 있는 임차인, 호수 불일치, HUG 조건 변경, 높은 감정가 등)를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

* 인수 보증금을 제외하고, 현 시세 및 리스크를 반영한 예상 입찰가 범위는 6,500만원 ~ 7,800만원 으로 제시합니다. 본 금액대는 실사 및 추가 권리 분석 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.