나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [17] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 6층601호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [17] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 6층601호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매16계 2024타경9203 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-8, 6층601호 (인계동,펜트하우스) | 감정가: 169,000,000원 | 최저가: 82,810,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9203 (17)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 169,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각임

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

건물 전용면적: 22.83㎡ (약 6.91평)

토지 지분율: 1421 / 건물 지분율: 2283

2. 입지 및 건물 현황

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '인계초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 일반 주거지역입니다.

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 6층 601호이며, 2021년 5월 20일에 사용 승인된 신축급 건물입니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등으로 처리되었으며, 창호는 pvc 샤시창호입니다.

위생 및 급배수설비, 도시형생활주택의 개별난방설비, 승강기, 화재경보설비, 주차장 등이 완비되어 있습니다.

본건 601호는 공부상 다세대주택이나, 현황은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 특징

본건은 소유자 박OO에 대한 부동산 임의경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 취득에 있어 건물에 대한 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 여지가 적습니다.

'유동화물건'의 특성상 채권 관계가 단순화되어 있을 가능성이 높습니다.

가장 큰 특징은 '재매각' 물건이라는 점이며, 이에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 경매(10%)보다 높은 보증금에 유의해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다.

건물 전체에 대한 탐문 조사 결과 2층 및 7층 사무소는 임차인이 점유 중인 것으로 탐문되었으나, 본건 601호에 대한 임차인의 유무 및 대항력 유무는 별도의 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

미확인 임차인 리스크가 존재하므로, 명도(집 비우기) 전략을 신중하게 수립해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 환경

본건이 위치한 토지는 가장형의 평지로, 도시형생활주택 등의 부지로 활용 중입니다. 서측으로 노폭 7-8미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

제2종일반주거지역에 속하며, 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

(※감정평가서에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 상세한 시설 현황은 별도의 현장 및 지도 조사가 필요합니다.)

4.2. 생활 편의 정보

'인계초등학교'가 가까이 있어 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

도시교통정비지역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속하는 수원시 주요 지역에 위치하여, 주거 인프라 및 교통망이 잘 발달되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

1. 용도 불일치 가능성: 본건은 공부상 '다세대주택'이나 현황은 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장상 용도와 현황의 차이로 인한 법적 리스크를 내포할 수 있으므로, 입찰 전 건축물대장 및 관련 법규를 반드시 재확인해야 합니다.

2. 재매각 및 보증금 상향: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 낙찰 후 잔금 납부 계획뿐만 아니라 보증금 준비 단계부터 자금 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 임차인의 대항력 유무, 소액 임차인 유무 등을 철저히 조사하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생하지 않도록 권리 분석에 만전을 기해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축 건물로, 주거 환경이 양호한 수원 인계동의 제2종일반주거지역에 위치한 소형 주택입니다.

1인 가구 증가 추세에 맞춰 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 '원룸형 도시형생활주택(추정)' 형태를 띠고 있습니다.

다만, 재매각에 따른 높은 보증금(20%) 및 미상 임차인에 대한 명확한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

권리 분석상 하자가 없는 경우, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. 신축 건물 상태: 2021년 사용 승인으로 건물 노후화 리스크가 적어, 향후 유지보수 비용 및 감가상각이 적습니다.

2. 높은 임대 수익률 기대: 전용면적 22.83㎡ (약 6.91평)의 소형 평형으로, 인근 직장인이나 1인 가구 대상의 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

3. 양호한 주거 입지: 인계초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이하여 임차인 확보에 유리합니다.

4. 토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 단순하여 깨끗한 소유권 취득이 가능합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계