나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경9203 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-8, 4층404호 (인계동,펜트하우스) | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 98,980,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9203 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층 404호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 원룸형 이용 중)

건물 사용승인일: 2021.05.20. (신축급)

토지면적: 17.03㎡ (약 5.15평)

건물면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

감정가: 202,000,000원

1.2. 경매 진행 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO / 박OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (금융기관 유동화 채권으로 추정)

특이사항:

유동화물건: 채권자가 금융기관으로 NPL(부실채권) 관련 물건일 가능성이 높습니다.

주의사항 1: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

주의사항 2: **재매각** 물건입니다. 따라서 **매수신청보증금은 최저매각가격의 20%**로 상향 조정되니 입찰 시 유의해야 합니다. (일반적으로는 최저가의 10%임)

2. 입지 및 물건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경 (최고의 입지)

본건은 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 노후 주택과 신축 주택이 섞여 있는 주거 환경이나, 수원 최대 상권 중 하나인 인계동의 생활 인프라를 공유할 수 있는 지리적 이점이 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철역으로는 수원시청역(수인분당선)을 이용할 수 있어 수원 시내는 물론 용인, 분당, 서울 방면으로의 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 2021년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 4층 404호입니다. 신축급 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

이용 상태는 **도시형생활주택(원룸형)**으로 확인됩니다. 인계동 상권의 직장인 및 인근 대학생 수요를 흡수하기 좋은 구조입니다. 위생/급배수 설비, 개별난방, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거시설 개발 및 관리에 유리합니다.

소로2류(폭 8m-10m) 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

**상대보호구역(인계초등학교)** 제한이 있으므로, 주변 상업 시설 이용 시 일부 업종 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크 (투자 포인트)

3.1. 권리 분석

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각이므로 권리 관계가 단순합니다.

경매 구분: 임의경매로 소유자의 채무 불이행으로 진행되는 경매입니다.

임대 관계: 감정평가서상 임대 관계는 미상입니다. 현황 조사 시 **임차인이 점유 중인 것으로 탐문**되었으나, 정확한 사항은 별도 조사가 필요합니다. 낙찰 시 **대항력 있는 임차인의 유무**를 반드시 확인해야 명도 리스크를 줄일 수 있습니다. (배당요구 현황, 전입일자 등 확인 필수)

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

재매각 물건: 재매각으로 인해 매수신청보증금이 **최저 매각 가격의 20%**로 높습니다. 자금 준비에 주의해야 합니다. (입찰보증금 20%는 입찰 실패 시 환불됨)

유동화 물건: 채권자가 빠르게 채권 회수를 목적으로 할 수 있어 경매 진행이 신속할 수 있습니다.

이용 상태: **도시형생활주택(원룸형)**으로, 투자 시 수익형 부동산으로서의 가치 평가가 중요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (수익형 부동산 가치)

본건 소재지 인계동은 수원시청역을 중심으로 발달한 수원 최대의 핵심 상권입니다.

주변에 오피스, 병원, 상업 시설이 밀집해 있어 **단기 임대 및 월세 수요가 매우 풍부**한 지역입니다. (젊은 직장인, 나혜석거리 상권 종사자 등)

원룸형 도시형생활주택은 이러한 1인 가구 수요를 흡수하기에 최적화되어 있어, **안정적인 임대 수익**을 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 편의 시설

교육 시설: 인계초등학교 인근으로 학군 접근성이 양호합니다.

행정/의료: 수원시청, 인근 대형 병원 및 관공서 이용이 편리합니다.

공원/문화: 효원공원, 인계 예술공원 등 문화 및 여가 시설 접근성 양호.

4.3. 혐오 시설 (주변 환경)

인계동은 유흥 및 상업 시설이 밀집된 '인계박스'로 알려진 지역과 인접해 있습니다. 본건이 인계초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 메인 유흥가와는 다소 거리가 있으나, 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 많아 야간 소음 등 주거 환경에 미치는 영향을 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 수원시 핵심 상권 인계동에 위치한 **신축급(2021년) 원룸형 도시형생활주택**으로, 안정적인 임대 수익을 추구하는 투자자에게 매력적인 물건입니다. 토지/건물 면적 대비 감정가가 2억 2천만 원으로 주변 시세 대비 적정성을 검토해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 수원시청역 인근의 풍부한 1인 가구 임차 수요.

신축급 건물: 낮은 수리 비용과 높은 주거 만족도(승강기, 개별난방, 주차장 완비).

수익형 부동산: 안정적인 임대 수익 기대 가능.

*주의: 재매각으로 인한 20%의 입찰 보증금, 임차인 현황 조사(대항력 유무) 및 명도 계획 수립이 낙찰 전후 필수적으로 요구됩니다.*

법원 정보

수원지방법원 경매16계