나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층405호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층405호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경9203 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-8, 4층405호 (인계동,펜트하우스) | 감정가: 191,000,000원 | 최저가: 93,590,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9203 (11)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층405호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 191,000,000원

채무자/소유자: 박OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 4층 405호

사용승인일: 2021.05.20. (비교적 신축)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 면적 정보 (전용면적 및 지분)

건물면적 (전용): 25.90㎡ (약 7.83평)

토지면적 (지분): 16.12㎡ (약 4.87평)

1.4. 특이 및 주의 사항

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

재매각 물건이므로, 입찰 시 매수신청보증금은 *최저매각가격의 20%*를 준비해야 하는 점에 유의해야 합니다. (일반 경매는 10%)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (검색 결과, 지하철역과 버스정류장이 도보 3분 거리로 교통이 편리하다는 리뷰가 있음.)

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m) 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 상대보호구역(인계초등학교)에 포함되어 있어 교육 환경은 일정 수준 보호되지만, 향후 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활 편의성이 높습니다. (검색 결과, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 무척 편리하다는 리뷰가 있음.)

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 높은 지역에 위치합니다. 주변에 인계초등학교가 있어 학군 접근성이 양호하며, 수원시청역 인근의 중심 상권 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

2.3. 주변 혐오 시설 정보

감정평가서 및 별도 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대규모 혐오 시설(쓰레기 처리 시설, 대형 변전소 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인계동 자체가 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역이므로, 일부 유흥 시설 등은 존재할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건으로, 토지 지분 또는 건물만 매각되는 형태의 복잡성은 없습니다.

경매 구분은 부동산임의경매로 채권자(에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서에 따르면 임대관계는 미상이며, '2층 및 7층의 사무소는 임차인이 점유 중인 것으로 탐문조사되었으나 정확한 사항은 별도 조사가 필요함'으로 기재되어 있습니다.

본건은 405호 도시형생활주택(원룸형)이므로, 해당 호실에 대한 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무에 대해 *철저한 현장 조사와 임차인 확인*이 반드시 필요합니다. 미확인 시 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1) 재매각 보증금: 최저매각가격의 20%를 보증금으로 준비해야 하므로, 일반 경매 대비 자금 부담이 높습니다.

2) 임차인 현황: 감정평가서상 임대관계가 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

3) 이용 상태: 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택)이나, 이용상태는 원룸형으로 사용 중임이 명시되어 있습니다. (이용 상태의 현황을 기준으로 판단)

4.2. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동이라는 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖춘 지역에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 1인 가구 임대 수요가 꾸준한 지역이므로, 실수요 또는 임대 수익형 투자 물건으로 적합합니다. 다만, 재매각 보증금 20% 부담 및 임차인 현황 미상이라는 리스크를 해소할 수 있는 철저한 사전조사가 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

1) 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

2) 우수한 입지: 인계동 중심 생활권역에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

3) 꾸준한 임대 수요: 원룸형 도시형생활주택은 수원 지역의 1인 가구 및 직장인 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮습니다.

4) 유동화 물건: '유동화 물건'은 채권 회수를 목적으로 신속하게 진행될 가능성이 높아 매각 절차가 비교적 명확할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계