나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층403호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매16계 2024타경9203 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-8, 4층403호 (인계동,펜트하우스) | 감정가: 152,000,000원 | 최저가: 74,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9203 (9)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층 403호

감정가: 152,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 박OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

1.2. 물건 현황 및 면적

본건은 2021년 5월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 403호입니다. 총 21개 호실이 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 현재 이용 상태는 원룸형 주택입니다.

건물 면적 (전용): 20.59㎡ (약 6.23평)

토지 면적 (대지권): 12.82㎡ (약 3.88평)

제시 외 면적: 없음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재된 주거 및 근린생활지역입니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 행정구역상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 상대보호구역(인계초등학교) 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 시설

인계동 상권은 수원시청 뒤편의 일명 '박스 상권'과 '나혜석 거리'를 중심으로 형성되어 있으며, 과거에 비해 쇠락의 길을 걸었으나 최근 신축 건물이 들어서며 업종 변화와 함께 다시 활력을 되찾고 있다는 평가가 있습니다. 본건은 주거 시설이 밀집된 인계초등학교 인근에 위치하여 메인 유흥 상권의 소음으로부터는 다소 거리가 있으면서도, 인계동의 풍부한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 장점을 가집니다. 특히 나혜석 거리는 기존 술집 상권보다 조용하고 정돈된 분위기로 부상하고 있어, 해당 지역의 생활 환경은 개선되고 있는 추세입니다.

2.3. 주변 혐오시설

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 일반적인 주택가 및 상권 형성 지역입니다. 감정평가서 및 탐문조사(검색) 결과, 특정 혐오 시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인계동의 특성상 유흥 상권과 가까운 위치이므로, 해당 메인 거리와 가까운 곳이라면 소음 등 생활 환경에 영향을 미칠 수 있으나, 본건의 경우 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 그 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 법률적 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본건은 소유자 겸 채무자인 박OO에 대한 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되므로, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서에 임대 관계가 미상이며, 2층 및 7층 사무소는 임차인이 점유 중인 것으로 탐문되었다는 내용이 있습니다. 본건 403호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이므로, 임차인 유무 및 대항력 여부에 대해 철저한 현장 조사가 필요합니다. (소액 임차인의 보증금 배당 여부 확인)

3.2. 특이 및 주의 사항

1. 유동화물건: 채권자가 유동화전문회사로 추정되며, 대출 채권 매각을 통해 경매가 진행되는 물건입니다.

2. 도시형생활주택(원룸형): 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 점을 명확히 인지해야 합니다.

3. 재매각: 본건은 재매각 물건입니다. 따라서 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 하는 점을 유의해야 합니다. (통상 10%가 아님)

3.3. 잠재적 리스크

1. 임차인 리스크: 임대 관계 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 입찰 전 반드시 전입세대 열람 및 현장 탐문 조사를 통해 임차인의 유무, 점유 관계, 대항력 여부를 확인해야 합니다.

2. 재매각 보증금: 재매각으로 인해 최저가 20%의 보증금을 준비해야 하므로, 초기 자금 부담이 높습니다.

3. 용도 문제: 2층 및 7층 일부는 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 본건은 도시형생활주택이므로, 각 호실의 정확한 이용 상태 및 건축물대장상 용도를 재확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동의 주거 밀집 지역에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 1억 5천 2백만 원으로 책정되었으며, 전용 면적 대비 준수한 수준입니다. 젊은 층의 임대 수요가 꾸준한 인계동의 입지적 장점을 가지고 있으며, 건물 연식이 새것이라는 점은 높은 평가를 받을 수 있습니다. 다만, 재매각으로 인한 20% 보증금 부담과 임차인 현황에 대한 미상(미확인) 부분이 가장 큰 리스크입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 깔끔한 외관과 내부 시설(승강기, 주차장 등)을 갖추고 있어 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

2. 풍부한 임대 수요: 인계동은 수원 시청, 주요 상업 시설, 병원, 오피스 등이 밀집된 지역으로 1인 가구 및 직장인의 원룸 수요가 매우 높은 곳입니다.

3. 제2종 일반주거지역: 안정적인 주거 지역에 속하며, 인계초등학교 인근으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

※ 본 보고서는 제시된 자료만을 바탕으로 작성되었으므로, 최종적인 입찰 결정은 반드시 법원 자료 및 현장 실사를 통해 재확인하신 후 진행해야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계