나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [5] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 3층304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [5] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 3층304호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매16계 2024타경9203 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-8, 3층304호 (인계동,펜트하우스) | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 98,980,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9203 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 3층 304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형으로 이용 중)

감정가: 금 202,000,000원

토지면적: 17.03㎡ (약 5.15평)

건물면적: 27.36㎡ (약 8.28평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

특이사항: 재매각 건이므로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 적용합니다.

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 인계동 내 초등학교 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 도시형 생활주택(원룸형)으로, 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 건물면적이 27.36㎡로 소형 원룸 형태이며, 인계동의 우수한 임대수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다. 다만, 재매각 물건으로 보증금 비율이 높다는 점과 유동화물건이라는 점을 고려해야 합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 수원 핵심 상권인 인계동 중심부에 인접하고 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

2.2. 토지 이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 제2종일반주거지역은 비교적 높은 밀도의 주택 건설이 가능한 지역이며, 인계초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 이는 주거 환경의 일정 수준을 보호하는 긍정적인 요소입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채권 관계

경매구분은 부동산임의경매이며 소유자와 채무자가 동일한 박OO입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOO로, 본건은 유동화된 물건(NPL)으로 추정됩니다.

3.2. 주의사항 및 리스크

본 물건은 재매각 물건이므로, 입찰 시 매수신청보증금은 *최저매각가격의 20%*를 준비해야 합니다. 이는 일반적인 경매(10%)보다 높은 비율이므로 자금 계획에 유의해야 합니다.

3.3. 임대차 관계 (점유 현황)

감정평가서상 임대관계는 미상이나, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이므로 임차인이 존재할 가능성이 높습니다. 2층 및 7층의 사무소는 임차인이 점유 중인 것으로 탐문조사되었으나, 본건(3층 304호, 도시형생활주택)의 정확한 점유 관계는 별도의 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 인계동은 수원시의 핵심 상업 및 유흥 중심지로, 인근 나혜석 거리와 수원시청역 일대를 중심으로 대규모 상권이 형성되어 있습니다. 최근 유흥 상권의 일부 변화가 관찰되고 있으나, 여전히 경기 남부 지역에서 가장 큰 상권 중 하나로 평가됩니다. 본 물건은 중심 상권의 활기를 누릴 수 있으면서도 주거 지역과 인접하여 소음 등 상권의 부정적인 영향은 최소화될 수 있는 위치에 있습니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

주변에는 인계초등학교가 인접해 있으며, 생활편의시설(근린생활시설)이 풍부합니다. 병원, 대형마트, 백화점 등의 접근성이 우수하여 1인 가구의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 인근 상권의 특성상 유흥시설이 다수 존재하나, 본건은 유흥시설 밀집지역과 약간 거리를 둔 주거지역에 위치하고 있어, 현 시점에서 특정 고강도 혐오시설의 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재매각에 따른 높은 보증금 부담

재매각 건은 낙찰자가 잔금을 미납했을 경우 다시 진행되는 것으로, 입찰 보증금이 20%로 높아 소액 투자자에게는 초기 자금 부담이 커집니다.

5.2. 유동화물건의 특성

유동화물건(NPL)은 채권자(유동화회사)가 적극적인 매각 의지를 가지고 진행하는 경우가 많으므로, 경매 절차가 신속하게 진행될 수 있습니다.

5.3. 도시형생활주택(원룸형)의 임차인 명도

임대차가 존재할 경우, 원룸형 주택의 특성상 임차인과의 명도 협상 과정이 필요하며, 특히 주거용 건물이므로 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동이라는 우수한 입지에 위치한 비교적 신축의 소형 원룸형 도시형생활주택입니다. 핵심 상권 배후에 위치하여 임대수요가 매우 풍부하며, 1인 가구 증가 추세에 따라 임대수익형 부동산으로 안정적인 수익을 창출할 잠재력이 높습니다. 다만, 재매각 건이므로 20%의 입찰 보증금 부담과 정확한 임차인 현황 조사가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 우수한 입지: 수원 인계동 핵심 상권 및 주요 교통 인프라 접근성이 뛰어남.

2) 안정적인 임대수요: 인근 삼성전자 등 배후 수요 및 상권 종사자의 1인 가구 임대 수요가 꾸준함.

3) 비교적 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 향후 수리비 부담이 적음.

4) 소액 임대수익형: 감정가 대비 소액으로 핵심 지역의 수익형 부동산을 확보할 수 있는 기회.

법원 정보

수원지방법원 경매16계