나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경9203 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-8, 3층301호 (인계동,펜트하우스) | 감정가: 173,000,000원 | 최저가: 84,770,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 요약 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경9203 (2)이며, 소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 3층301호입니다. 본 물건은 다세대주택(도시형생활주택) 용도로 이용 중입니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 유동화물건으로 추정되는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 14.61㎡ (약 4.42평)이며, 건물면적은 전용면적 23.47㎡ (약 7.10평)입니다. 다세대주택(도시형생활주택, 원룸형)임을 감안할 때, 23.47㎡가 주거에 사용되는 전용면적입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 3층 301호로, 사용승인일은 2021년 5월 20일입니다. 건물 외벽은 석재 붙임 마감 등이며 창호는 pvc샤시창호입니다.

1.3. 경매 정보 및 특징

최초 감정가는 173,000,000원입니다.

본 물건은 '유동화물건'이며, '재매각' 물건이라는 중요한 특이사항이 있습니다. 재매각의 경우, 매수신청보증금은 통상 최저매각가격의 20%로 상향 조정되므로 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

현 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이나, 감정평가서상 2층 및 7층의 일부 호실은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이라는 점이 언급되어 있어, 내부구조 및 용도에 대한 재확인이 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석 (입지조건)

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 수원시청역(수인분당선)과의 거리도 비교적 가까워 광역 교통 접근성도 우수한 편으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 환경이 양호한 지역입니다. 다만, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있으며, 상대보호구역(인계초등학교) 및 비행안전제6구역 등의 법적 제한이 있습니다. 이는 건물 신축이나 증축 시 제약을 받을 수 있으나, 현황 건물을 이용하는 데에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

3. 생활 및 상권 분석

3.1. 상권 특성 및 생활 편의 시설 (상권분석, 생활정보)

인계동은 수원시청이 위치한 핵심 상권이자 행정 중심지입니다. 본 물건지 주변은 주거시설과 함께 '인계동 박스 상권(나혜석거리 인근)'과 연계된 상업 시설들이 발달해 있습니다.

인계동 상권은 젊은 세대 및 직장인들의 유흥, 외식, 문화생활의 중심지 역할을 하고 있으며, 최근 업종 변화를 통해 상권이 다시 활성화되고 있는 추세입니다. 주변에 홈플러스, 뉴코아아울렛 등 대형 편의 시설 및 수원시청, 인계 예술 공원 등의 시설이 가까워 생활 편의성이 매우 높습니다.

3.2. 교육 및 문화 환경 (생활정보)

인근에 인계초등학교가 소재하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 수원시청 주변의 문화 및 예술 시설 이용이 용이하여 전반적인 주거 만족도는 높을 것으로 예상됩니다.

3.3. 주변 환경 (혐오시설)

인계동 상권의 특성상 메인 유흥가와 인접한 경우 소음이나 유동 인구가 많을 수 있습니다. 본 물건은 인계초등학교 인근으로 비교적 주거 밀집 지역에 위치하나, 활발한 상업지와의 접근성을 동시에 갖추고 있어 소음/교통량 등은 인근 주택가 대비 다소 높을 수 있습니다.

4. 권리 분석 및 특이사항 (권리분석)

4.1. 권리 관계 분석

본 물건은 '부동산임의경매'이며, 소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일인인 것으로 보아 채무 변제 불이행으로 인한 경매로 판단됩니다. 채권자가 유동화전문회사로 추정되어, 채권 회수의지가 강할 수 있습니다.

4.2. 특이사항 및 유의사항

재매각 물건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 증액된다는 점을 반드시 숙지하고 입찰해야 합니다. (일반 경매는 10%).

4.3. 임대차 관계

감정평가서에 따르면 임대관계는 미상이나, "2층 및 7층의 사무소는 임차인이 점유 중인 것으로 탐문조사되었으나 정확한 사항은 별도 조사가 필요함"이라는 문구가 있습니다. 본건 301호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이므로, 주택 임차인이 존재할 가능성이 높습니다. 따라서, 현황조사를 통해 실제 임차인의 존재 여부, 보증금 및 차임, 전입신고일 등 대항력 유무를 철저히 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재매각 및 보증금 리스크

재매각 물건이라는 점은 기존 최고가 매수인이 보증금을 포기했거나, 불허가 결정 등으로 인해 다시 진행되는 것일 수 있습니다. 입찰 시 20%의 보증금 부담은 자금 계획에 큰 영향을 미치므로 유의해야 합니다.

5.2. 용도 및 이용상태 혼재 리스크

건축물대장상 주 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 보이나, 감정평가서상 일부 호실이 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중이라는 점은 건물 전체의 관리 및 운영에 영향을 미칠 수 있습니다. 주택과 상업 시설이 혼재된 건물 특성상 발생 가능한 주차, 소음 등의 민원 소지를 사전에 파악할 필요가 있습니다.

5.3. 임차인 리스크

탐문조사만으로는 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 낙찰 후 명도(이사) 과정에서 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 추가적인 명도 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 수원시의 핵심 상권 및 행정 중심지인 인계동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 준공 3년 내외의 신축급 건물(사용승인일 2021.05.20.)이라는 장점 또한 보유하고 있습니다.

다만, 재매각 물건으로 보증금이 20%라는 점, 그리고 임대차 관계가 미상인 점은 입찰자가 반드시 해결해야 할 숙제입니다. 감정가 대비 시세차익을 충분히 분석하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 수원시청역 인근의 메인 상권 배후 주거지로서 임차 수요가 매우 풍부합니다. 특히 원룸형 주택에 대한 직장인 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 상태가 양호하여 향후 유지보수 비용이 적을 것으로 보이며, 임차인 선호도가 높습니다.

환금성 우수: 소형 평수(전용 7.10평)의 경우, 임차인 선호도가 높고 매매 수요층도 두터워 환금성이 우수할 것으로 기대됩니다.

안정적 임대수익: 우수한 입지 덕분에 공실 리스크가 낮아 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 적합합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계