나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [8] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [8] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경9203
• 주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-8, 4층402호 (인계동,펜트하우스)
• 감정가: 152,000,000원
• 최저가: 74,480,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매16계 2024타경9203 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-8, 4층402호 (인계동,펜트하우스) | 감정가: 152,000,000원 | 최저가: 74,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9203 (8)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 4층 402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형으로 이용 중)

감정가: 152,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 유동화 전문 회사 관련 채권자 (에OOOO...)

사용승인일: 2021.05.20.

1.2. 면적 정보

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지면적 (지분): 12.82㎡ (약 3.88평)

건물 전용면적: 20.59㎡ (약 6.23평)

*본건은 도시형생활주택(원룸형)이므로 아파트의 분양면적 표기는 생략합니다.

1.3. 주요 특이사항

1. **재매각 물건:** 본건은 재매각(매수인 미납 또는 불허가) 물건으로, 입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향됩니다. 입찰 전 보증금 준비에 각별한 주의가 필요합니다.

2. **유동화 물건:** 채권자가 유동화 전문 회사 관련이므로, 채무 관계가 복잡하거나 명도 절차 진행 시 일반 채권자와 다른 양상을 보일 수 있습니다.

3. **현황 이용:** 공부상 용도는 다세대주택이나, 현재는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 수원시 팔달구 인계동 내에서도 주거 및 상업 시설이 혼재되어 활발한 상권을 이루는 지역에 위치합니다. "인계초등학교" 남동측 인근으로 접근성이 우수하며, 신축급 건물(2021년 사용승인)의 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 서측으로 노폭 7-8미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하고, 수원시청역(분당선)을 이용할 수 있어 직장인 수요가 높은 입지입니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

* **긍정적 요소:** 인계초등학교 인근의 상대보호구역 내에 위치하여 일정한 교육 환경 보호를 받습니다. 수원시청 인접 지역으로 행정 및 상업 인프라가 풍부합니다.

* **잠재적 혐오시설:** 인계동의 주요 상권(로데오거리 등)이 인접한 지역적 특성상, 유흥 시설 및 숙박 시설이 혼재되어 있어 소음이나 주거 환경의 쾌적성이 일부 저하될 가능성이 있습니다. 젊은 층 임차 수요는 높으나, 현장 조사를 통해 개별 호실의 소음 정도를 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되는 안전한 물건입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대 관계는 미상입니다.

* **주의사항:** 감정평가서에 따르면, 같은 건물 내 2층 및 7층의 사무소 용도는 임차인이 점유 중인 것으로 탐문되었으나, 본건 4층 402호(원룸형)에 대한 임차인 유무 및 대항력 여부는 별도 현장 조사 및 명확한 권리 신고 내역 확인이 필수적입니다. 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 시간 및 비용이 수반될 수 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 및 생활정보

수원시청 및 주요 관공서, 상업시설이 밀집된 지역으로 안정적인 직장인 및 1인 가구 임대 수요를 확보할 수 있는 상권입니다. 신축급 원룸형 도시형생활주택이므로 인근 시세 대비 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1. **높은 입찰 보증금:** 재매각으로 인해 최저가 대비 20%의 보증금 납부가 필요하여 초기 자금 부담이 커집니다.

2. **도시형생활주택의 특성:** 건물 대부분이 원룸형으로 구성되어 있어 임차 회전율이 높고, 주변 유흥시설에 대한 노출도가 높을 수 있습니다.

3. **명도 난이도:** 유동화 물건 및 임차인의 존재 가능성으로 인해 명도 과정이 일반 경매 물건 대비 다소 까다로울 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

1. **신축급 수익형 부동산:** 2021년 사용승인된 신축급 건물로, 임차인의 선호도가 높아 공실 리스크가 낮습니다.

2. **핵심 주거-상업 복합지역:** 수원 인계동의 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 현금 흐름(Cash Flow) 창출이 가능합니다.

3. **소형 투자 상품:** 비교적 소액으로 접근 가능한 원룸형 상품으로, 임대 수익률 극대화를 목표로 하는 투자자에게 적합합니다.

5. 종합 의견

본건 인계동 펜트하우스 4층 402호는 훌륭한 입지와 신축 건물 상태를 갖춘 우량한 소형 수익형 부동산입니다. 다만, 재매각으로 인한 20% 보증금 상향과 주변 유흥 상권의 영향 가능성이라는 명확한 리스크가 존재합니다. 철저한 현장 답사를 통해 임대차 관계와 실제 이용 현황을 확인하고, 리스크를 감안한 보수적이고 합리적인 입찰가를 산정하여 참여한다면, 안정적이고 높은 임대 수익을 기대할 수 있는 투자처로 평가됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계