나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9203 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 3층302호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매16계 2024타경9203 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로507번길 12-8, 3층302호 (인계동,펜트하우스) | 감정가: 152,000,000원 | 최저가: 74,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9203 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 962-8 펜트하우스 3층302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형으로 이용 중)

감정가: 152,000,000원

토지면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

건물면적 (전용): 20.59㎡ (약 6.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 진행 현황 및 특징

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO / 박OO (소유자와 채무자 일치)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항 및 주의사항: 유동화물건, 재매각 물건임. 재매각으로 인해 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%가 적용되므로 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다. 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 인계초등학교 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 위치하여 교통 편의성이 매우 높다는 실거주 리뷰가 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 제2종일반주거지역으로 주거 편의성이 높으며, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활이 편리한 지역으로 평가됩니다.

인계초등학교가 인근에 위치하며 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 인계동 962-8은 주택 및 상가 밀집 지역으로 일반적인 상권이 형성되어 있으며, 특별히 언급할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 부동산 권리 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 토지 지분(12.82㎡)과 건물 전용면적(20.59㎡)을 모두 취득하게 됩니다. 소유자와 채무자가 박OO로 동일하여 권리 관계는 비교적 명료한 편입니다.

3.2. 임차인 현황 및 리스크

임대관계는 미상입니다. 다만, 감정평가서에 따르면 2층 및 7층의 사무소는 임차인이 점유 중인 것으로 탐문조사되었으나, 본건(302호)을 포함한 도시형생활주택(원룸형)에 대한 정확한 임차인 현황은 별도 조사가 필수적입니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간과 비용에 대한 대비가 필요합니다.

4. 법규 및 행정 규제

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역이며 서측으로 노폭 7-8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

주요 제한사항으로는 인계초등학교 관련 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 적용됩니다. 해당 규제들은 건축물의 신축이나 증축 시 제약을 받을 수 있으나, 기존 건물을 매입하는 본건의 경우 현 이용 상태에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

첫째, 재매각 물건으로 인해 입찰보증금이 최저가의 20%로 높다는 점(일반 10% 대비)은 투자 자금 부담을 가중시키는 리스크입니다.

둘째, 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 여부를 신속하게 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

셋째, 이용상태가 도시형생활주택(원룸형)이므로 주변 원룸 임대 시세 및 공실률에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물: 본 건물은 2021년 5월에 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 건물의 노후도 및 유지보수 비용 측면에서 장점이 있습니다.

핵심 입지: 수원시 팔달구 인계동 내 초등학교 인근 주거 밀집 지역이며, 교통 및 편의시설 접근성이 우수한 입지입니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 1억 5천만원대인 원룸형 도시형생활주택으로, 소액으로 안정적인 임대 수익을 창출하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 인계동 내 우수한 입지와 신축급 건물의 장점을 가지고 있어 임대 수익형 부동산으로의 가치가 높습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대차 현황 미상이라는 리스크 요인을 정확하게 인지하고, 높은 입찰보증금(20%)을 감안한 자금 계획 및 명도 전략을 수립하여 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계