나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78032 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6 엘리시아 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건 내 11층 1101호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택-원룸형으로 이용중임(별첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 정방형의 토지로서 "아파트, 업무시설 및 판매시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류
(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역,
과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 내부구조 및 이용상황 등은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 확인
하였으므로 경매진행시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택-원룸형으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경78032 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6 엘리시아 11층1101호

건물명: 엘리시아 (ELYSIA)

준공일자: 2018년 1월 12일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

총 층수: 13층 중 11층

1.2. 토지 현황

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 평탄한 정방형의 토지로서 "아파트, 업무시설 및 판매시설 건부지"로 이용 중임. [cite: 감정평가서요약]

1.3. 건물 이용 현황

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물면적: 23.79㎡ (약 7.20평)

건물지분: 23.79㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중임. [cite: 감정평가서요약]

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임. [cite: 감정평가서요약]

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접함. [cite: 감정평가서요약]

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 을1: 주택임차권 (임차인: 윤 ), 보증금 130,000,000원. 전입일자 2020년 2월 17일, 확정일자 2020년 2월 17일. 대항력 있음. 말소기준권리이며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함. [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

* 임차인 윤 은 본 경매의 채권자이기도 함.

* 임차인 현황 상 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. [cite: 임차인 현황]

* 집합건물 등기부요약 상 인수되는 권리로 명시됨. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 을1 주택임차권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑4: 소유권이전청구권가등기 (권리자: 박신례), 접수일자 2020년 4월 3일. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑4-1: 4번가등기 소유권이전청구권가처분 (권리자: 김종범), 접수일자 2023년 6월 9일. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑5: 강제경매 (권리자: 윤 ), 접수일자 2024년 7월 8일. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑6: 가압류 (권리자: 신한은행), 접수일자 2024년 7월 30일. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑7: 가압류 (권리자: 경기신용보증재단), 접수일자 2024년 9월 9일. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑8: 가압류 (권리자: 한화생명보험), 접수일자 2024년 9월 12일. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.3. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 (윤 )이 존재하며, 보증금 130,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 선순위 가등기(박신례, 2020-04-03) 및 가처분(김종범, 2023-06-09) 존재. 단, 등기 접수일자상 주택임차권(2020-02-17)보다 후순위이므로 원칙적으로 말소될 것으로 예상됨. [cite: 집합건물 등기부요약]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 건물 종류가 상이하며, 미래 시점(2025년 12월)의 데이터입니다. 이러한 한계점을 감안하여 참고하시기 바랍니다.

* I'MHOME (다세대, 2015년 준공): 전용면적 17.59㎡, 2025년 12월 24일 매매가 72,000,000원. (평당 약 409만원) [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 휴림빌 (다세대, 2016년 준공): 전용면적 44.37㎡, 2025년 12월 30일 매매가 155,000,000원. (평당 약 349만원) [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 진영빌라 (다세대, 1991년 준공): 전용면적 84.12㎡, 2025년 12월 12일 매매가 178,000,000원. (평당 약 212만원) [cite: 최근 매매 JSON 정보]

본건(전용면적 23.79㎡)의 순수 부동산 가치는 제공된 유사 면적의 다세대 주택 시세(약 7,200만원 ~ 9,700만원)를 기준으로 추정할 수 있습니다.

4.2. 건물 정보 (ELYSIA)

* 건축연도: 2018년

* 총 연면적: 7054.03㎡

* 대지권 총 면적: 1135.2㎡

* 세대수: 104세대

* 건폐율: 61.71%, 용적률: 373.74%

* 주차: 70대 (지하)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 편의성

* 인근에 수원시청이 위치하여 행정 편의성이 높음.

* 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 생활 편의시설 이용 용이.

* 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 편리.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음. [cite: 감정평가서요약]

* 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 130,000,000원 인수 가능성입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 이는 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 됩니다.

* 선순위 가등기 및 가처분 등 권리관계가 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리(임차권)보다 후순위이므로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '선순위'라는 표기가 있어 주의가 필요합니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 '다세대/빌라'이며 미래 시점 데이터이므로, 본건 도시형생활주택의 실제 시장 가치와 다를 수 있습니다.

* 감정가(145,000,000원)와 임차인 인수 예상 금액(130,000,000원)이 거의 유사하여, 낙찰가율이 높게 형성될 경우 총 부담금이 시세 대비 과도해질 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 인프라가 우수한 편이나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 130,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 요소이며, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교에 한계가 있으므로, 신중한 시세 조사와 권리관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청 역세권 지역의 우수한 입지로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 상품성이 양호.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 정확히 파악하여, 총 부담금이 시세보다 낮게 형성될 경우 투자 가치 있음.

* 원룸형 주택으로서 소액 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 이는 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 입찰가를 정하는 것을 의미합니다.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반, 한계점 명시):

* 본건과 유사한 면적(17.59㎡)의 다세대 주택 시세가 약 72,000,000원으로, 본건(23.79㎡)의 순수 부동산 가치는 약 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 (순수 부동산 가치 기준): 90,000,000원

위 예상 입찰가를 기준으로 낙찰받을 경우, 총 예상 부담금은 다음과 같습니다.

* 총 예상 부담금 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

* 총 예상 부담금 = 90,000,000원 + 130,000,000원 = 220,000,000원

이는 감정가 145,000,000원 대비 높은 수준이므로, 실제 낙찰가는 임차인 보증금 인수 여부 및 배당 결과, 그리고 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후 결정하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.