나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경82237 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-8 이노빌 105동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 302호로서
외벽 : 치장 벽돌쌓기 마감.
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임.
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 단지 내외로 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경82237 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-8, 이노빌 105동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 256,000,000원

토지 면적: 60.13㎡ (약 18.2평)

토지 지분: 60.13㎡ (약 18.2평)

건물 면적: 54.86㎡ (약 16.6평)

건물 지분: 54.86㎡ (약 16.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 건물 현황

본건은 이노빌 105동 내 3층 302호에 해당하는 집합건물입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2017년 11월 29일이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 내 3층에 위치합니다.

건물 외벽은 치장 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샤시로 마감되었습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 형상으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건이 속한 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 1종일반주거지역이며, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당하여 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2022년 6월 10일자 압류(갑8)입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다(지상권 등).

총 등기부채권액은 180,260,313원입니다.

3.1. 임차인 현황 및 주의사항

본건에는 임차인으로 주택도시보증공사(김도연)가 있으며, 보증금 175,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 5월 11일, 확정일자는 2021년 4월 7일이며, 배당신고일자는 2023년 6월 29일입니다.

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

그러나 '특이사항' 및 '주의사항'에 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경" 및 "특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각"이라고 명시되어 있어, 매각은 이러한 조건의 이행을 전제로 합니다.

즉, 법적으로 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 매각 조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)가 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의해야 하는 조건부 매각이므로, 이 조건이 완전히 이행되는지 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 소규모 공동주택 및 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

교통 접근성은 보통 수준이며, 배후 수요는 인근 주거단지 거주자들로 예상됩니다.

주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적으로 이러한 지역에서는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 상권이 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 "차산초등학교" 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

차량 및 대중교통 이용이 가능한 접근성을 가지고 있습니다.

주변이 주거 및 농경지 혼재 지역으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 이들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

매각 조건에 따른 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건 이행 여부가 불확실할 경우, 추가적인 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

감정가가 최근 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 어려움이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 2억 5,600만 원입니다.

입지 및 교통, 주거 환경은 보통 수준으로 평가되나, 토지이용계획상 환경 규제를 받고 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 '대항력 없음'으로 명시된 임차인과 관련된 특별매각조건입니다. HUG가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 데 동의해야 매각이 성립된다는 점은, 비록 법적 대항력은 없다고 하나 HUG와의 명확한 합의 및 서류 처리가 필수적임을 시사합니다. 이 조건이 이행된다면 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

다만, 감정가가 현재 실거래가 대비 매우 높아, 단순 감정가 기준으로 접근하는 것은 매우 위험하며, 철저한 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰이 필요합니다.

8. 투자 포인트

특별매각조건이 명확하게 이행되어 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 확인된다면, 권리 상 인수되는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 이는 조건부입니다.)

최근 실거래가 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

본 물건의 면적(54.86㎡)과 유사한 주변 다세대주택의 실거래가를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 54.86㎡(약 16.6평)이며, 감정가는 2억 5,600만 원입니다.

최근 주변 다세대주택의 실거래가 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 늘찬빌(308동, 68.12㎡) 2026년 5월 17,000만 원 (평당 약 823만 원)

* 이노빌(101동, 49.52㎡) 2026년 5월 12,800만 원 (평당 약 862만 원)

* 채움타운(104동, 59.175㎡) 2026년 5월 14,000만 원 (평당 약 784만 원)

분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주변 다세대주택 시세는 평당 약 780만 원 ~ 860만 원 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적(54.86㎡)을 대입하여 예상 시세는 약 1억 3,000만 원 ~ 1억 4,000만 원 범위로 추정됩니다.

감정가(2억 5,600만 원)는 현재 시세보다 약 1억 원 이상 높게 책정되어 있습니다.

임차인 관련 특별매각조건이 이행되어 인수 보증금이 0원이라 가정할 때, 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 시세 수준인 1억 3,000만 원에서 1억 4,000만 원 사이에서 결정하는 것이 합리적으로 보입니다.

낙찰 후 명도 비용, 세금, 수리비 등을 추가로 고려해야 하며, HUG와의 조건 이행 여부를 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

최종 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.