나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83032 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 520-17 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "송라초등학교" 서측 인근에 위치하며 단독
주택, 아파트단지, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중4층 403호로서
(건물사용승인일 : 2011.12.30)
외 벽 : 치장벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕심 겸 화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용중이며,
내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(도시가스에 의한 개별나방구조), 도시가스설비
등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 폭 약 5-6 미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(K23 유치원),
상대보호구역(2012-11-29)(송라초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경83032 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 520-17 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 53.84㎡ (약 16.29평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "송라초등학교" 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 아파트단지, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 폭 약 5-6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 남양주지원 2024타경83032 강제경매개시결정 (접수일자: 2024-09-24)

인수되는 권리 (매수인에게 대항할 수 있는 권리)

을구 9번: 주택임차권 (유종석)

- 접수일자: 2024-03-28

- 임차보증금: 180,000,000원

- 전입일자: 2022-03-25

- 확정일자: 2022-03-14

- 비고: 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 임차권입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (유종석, 180,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

말소될 권리 (매각으로 소멸되는 권리):

* 갑4: 강제경매 (유종석, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (삼성카드, 15,717,701원)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

주의: 제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '을구 9번 임차권' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면 임차보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실제 인수 보증금은 180,000,000원일 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

등기부채권 총액: 195,717,701원 (을구 9번 임차권 180,000,000원 + 갑5 가압류 15,717,701원)

4. 상권분석

상권분석

본건과 인접한 지역의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

* 타운하우스더힐 (면적 59.11㎡, 2012년식, 연립): 2026년 5월 20일 170,000,000원에 직거래.

* 한림골든팰리스休 (면적 56.79㎡, 2013년식, 다세대): 2026년 5월 16일 155,000,000원에 중개거래.

* 더우리빌1차 (면적 51.06㎡, 2018년식, 다세대): 2026년 5월 4일 140,000,000원에 중개거래.

본건 건물의 전용면적은 53.84㎡ (약 16.29평)으로, 주변 다세대주택의 시세는 약 140,000,000원에서 170,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 특히 2013년식, 56.79㎡ 면적의 '한림골든팰리스休'가 155,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 147,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 157,000,000원으로 책정되었습니다.

5. 생활정보

생활정보

건물 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 403호입니다. 건물 사용승인일은 2011년 12월 30일입니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

이용 상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역

급배수, 위생, 상하수도 설비가 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 방식의 난방 설비 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설

본건은 "송라초등학교" 인근에 위치하며, 주거지역으로 단독주택, 아파트, 소규모 공동주택 등이 혼재되어 있습니다. 주변 편의시설 및 교육시설, 교통시설 등은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 특별한 혐오시설이 인접한 것으로 파악되지 않으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 인수되는 선순위 임차권: 가장 큰 리스크는 180,000,000원의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(157,000,000원) 및 추정 시세(약 147,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 투자 시 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반되므로, 반드시 사실관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차 관계가 정확히 파악되지 않아, 실제 거주 현황 및 권리 관계에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송라초등학교 등), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석리 소재의 다세대주택으로, 건물 연식(2011년) 및 입지 조건은 보통 수준입니다. 교통 및 주거 환경은 무난한 편입니다.

그러나 가장 중요한 리스크는 선순위 임차권으로 인한 180,000,000원의 보증금 인수 가능성입니다. 이 금액은 감정가 및 추정 시세보다 높아, 인수 시 상당한 재정적 부담이 예상됩니다. 만약 보증금 인수 부담이 현실화된다면, 본 건은 시세차익이나 안정적인 임대수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

따라서, 본 건은 권리관계 분석 및 임차인과의 관계, 그리고 실제 보증금 인수 여부를 철저히 확인한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 비교적 신축(2011년 준공)의 다세대주택으로, 일부 리모델링 시 상품성 개선 가능성이 있습니다.

* 송라초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* (인수 보증금 문제가 해결될 경우) 시세 대비 저가 낙찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 157,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 및 면적을 고려한 추정 시세는 약 147,000,000원입니다.

그러나 본건은 180,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 위험이 존재합니다. 이 인수 보증금액이 감정가 및 추정 시세를 초과하므로, 일반적인 낙찰가율 적용은 매우 위험합니다.

인수 보증금 부담이 없다는 가정 하에, 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면 130,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

중요: 상기 입찰가는 180,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 산정된 것이며, 실제로는 인수되는 보증금액으로 인해 총 매입 비용이 급증하므로, 본 건은 적극적인 투자를 추천하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 협상, 배당 현황 확인, 실제 인수 보증금액 등을 정확히 파악하여 투자 위험을 최소화하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.