나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85137 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상15층 건 내 11층 1102호로서,
(사용승인일 : 2020.09.16)
외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본 위생 급/배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비, 주차타워설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M, 서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

수택동 419-21, 419-22, 419-24, 419-26 :
도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%임
2. 주택도시보증공사는 2026.07.14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2024타경85137 (1)

1.2. 소재지

경기도 구리시 수택동 419-21, 구리더케이타워 11층 1102호

1.3. 물건정보

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 148,000,000원

건축물대장상 사용승인일: 2020년 09월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층 / 지상 15층 건물 내 11층 1102호

1.4. 면적

토지면적: 4.15㎡ (약 1.26평)

토지지분: 4.15㎡ (약 1.26평)

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물지분: 22.35㎡ (약 6.76평)

1.5. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

재매각 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로는 노폭 약 8미터, 서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 을구 1번 권리인 주택임차권(채권자: 조미선, 보증금 162,960,000원, 전입일자 2021.03.03, 확정일자 2021.02.22)은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 03월 26일 접수된 갑7 가압류(채권자: 주택도시보증공사, 금액: 20,000,000원)입니다.

3.3. 등기부 현황 요약

본 물건의 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020.10.29)

* 을1: 주택임차권 (채권자: 조미선, 162,960,000원, 인수)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2021.03.09)

* 갑5: 공유자전원지분전부 이전 (2021.03.09)

* 갑7: 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 20,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 갑8: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 162,960,000원, 말소)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조미선)

* 보증금: 162,960,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 03월 03일

* 확정일자: 2021년 02월 22일

* 배당신고일자: 2023년 03월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 을구 1번 임차권의 보증금 162,960,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.)

3.5. 등기부채권 총액

182,960,000원 (갑7 가압류 + 갑8 강제경매)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 소재한 경기도 구리시 수택동 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다. 행정복지센터 등 공공시설과 상업시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 개발 및 잠재적 혐오시설

주변 지역은 도시 지역, 일반상업지역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있습니다. 다만, 구리시 일부 지역에 과거 하수처리장, 쓰레기소각장 등이 주민 친화 시설로 재조성된 사례가 있어 혐오시설의 직접적인 문제는 적은 편입니다. 또한, 서울시의 기피시설 중 일부(예: 묘지)가 경기도 내에 위치하나, 본 물건지와 직접적인 인접성은 낮은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

경의중앙선 구리역이 인근에 위치하며, 향후 8호선 연장 개통 시 교통망은 더욱 개선될 전망입니다. 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 6번, 43번 국도 및 IC 접근성이 용이하여 차량 이용 또한 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 롯데백화점, 롯데마트, 이마트 등이 위치하고 있으며, 시청, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

본 물건지 인근의 구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 오피스텔 밀집 지역임을 감안할 때 주거 지역으로서의 교육 환경은 일정 수준 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권으로, 보증금 162,960,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 매각 기일에 유찰되었거나 다른 사유로 인해 다시 경매 절차가 진행됨을 의미합니다. 입찰 전 물건에 대한 재확인이 필요하며, 이전 유찰 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 매수신청보증금

본건의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 경매 물건보다 높은 보증금이 요구되므로 입찰 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구리시 수택동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2020년 사용승인)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 162,960,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 추가적인 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

재매각으로 인해 최저매각가격이 조정될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 대비 저가 매수의 기회가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수해야 하는 임차인의 보증금이 감정가보다 높다는 점을 감안할 때, 철저한 권리분석과 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건의 감정가는 148,000,000원이며, 유사 면적(19.54㎡)의 최근 실거래가는 120,000,000원에서 130,000,000원 수준입니다. 이를 바탕으로 본건(22.35㎡)의 적정 시세는 약 140,000,000원에서 150,000,000원 정도로 추정됩니다.

그러나 본건은 인수해야 할 임차인의 보증금(162,960,000원)이 감정가보다 높으므로, 낙찰받더라도 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 매수인은 낙찰가와 인수 보증금의 합계 금액이 물건의 실제 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치만을 고려하여 예상 입찰가를 산정한다면, 시세 및 감정가를 고려하여 약 130,000,000원에서 145,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 임차인 인수 부담으로 인한 총체적인 매입 비용은 상당할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.