나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55561 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 3층 318호 지식산업센터 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55561 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 3층 318호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매6계 2024타경55561 | 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 황금로 117, 나동 3층 318호 (메카존) | 감정가: 312,000,000원 | 최저가: 152,880,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 부천지원 2024타경55561 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경55561 (2)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 3층 318호

용도: 지식산업센터

감정가: 312,000,000원

토지면적: 65.75㎡ (약 19.9평)

건물면적: 179.01㎡ (약 54.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치하며, 주변에는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 남서측 인근에 학운초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건이 속한 김포 학운산업단지 지역은 김포골드밸리 대규모 산업단지 클러스터의 일부로, 대규모 산업단지들이 집적화되어 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 8층 건물 중 3층 318호입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다. 공부상 이용 현황은 "공장"으로 되어 있으나, 지식산업센터 용도로 활용되고 있을 것으로 추정됩니다. 건물 내 전기설비, 소화설비, 화물용 및 승객용 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 토지의 이용상태 및 주변 도로

본 건의 토지는 3필지가 일단의 가장형 토지로, "공장 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용 중에 있습니다. 북서측으로는 약 30미터, 동측과 서측으로는 약 15미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m)의 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)으로 지정되어 있어 군사작전상 제한사항이 존재합니다. 또한 일반산업단지(양촌일반산업단지) 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지이용계획 관련 증명은 전산 오류 가능성이 있으므로, 반드시 관계 부서 확인이 필요합니다.

1.6. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 낙찰 후 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로, 낙찰자는 소유권 이전과 함께 부담 없는 권리 상태를 취득하게 될 가능성이 높습니다. 정확한 권리 분석은 별도의 권리분석 보고서를 참고해야 합니다.

1.7. 상권분석

본 건이 위치한 김포시 양촌읍 학운리 일대는 대규모 산업단지 클러스터가 형성되어 있어 제조업 및 지식산업 관련 기업들이 다수 입주해 있습니다. 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 산업 중심 상권의 특징을 보입니다. 인근의 학운산업단지는 취득세, 재산세, 법인세 등 세제 혜택을 제공하며, 이는 기업 유치 및 산업 활동을 촉진하는 요인으로 작용하고 있습니다.

1.8. 생활정보

본 건은 지식산업센터로, 주거용 시설보다는 업무 및 산업 활동을 위한 공간입니다. 주변에 학운초등학교가 위치하고 있으나, 직접적인 주거 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 산업단지 내 또는 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.9. 잠재적 리스크

가. 군사보호구역: 본 건은 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역으로 지정되어 있어 건축, 개발, 증축 등에 있어 군의 허가 및 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 이용에 제약을 초래할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 최근 김포시에서도 군사보호구역 해제를 요청하는 움직임이 있으나, 여전히 해당 구역에 대한 규제는 존재합니다.

나. 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특이사항은 해당 자산이 금융기관 등에서 유동화 증권으로 활용되었음을 시사합니다. 이는 경매 진행 절차나 채권 채무 관계에 영향을 줄 수 있으나, 실질적인 물건 자체의 하자와는 무관할 수 있습니다.

다. 지식산업센터 시장 포화: 최근 수도권 지역에 지식산업센터 공급이 증가하면서 일부 지역에서는 공실률이 높거나 경매 물건도 쉽게 팔리지 않는 사례가 발생하고 있습니다. 본 건의 입지 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

라. 임대 관계 미상: 현재 건물의 임대 관계가 불분명하여, 명도 시 임차인이 존재할 경우 명도 저항이나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치한 지식산업센터로, 교통 접근성이 양호하고 대규모 산업단지 내에 위치하여 산업 활동의 중심지로서 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 군사보호구역으로 인한 개발 제한, 지식산업센터 시장의 경쟁 심화 등은 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 감정가는 3억 1,200만원이며, 면적 대비 가격 경쟁력을 분석할 필요가 있습니다.

1.11. 투자 포인트

가. 산업단지 내 입지: 김포 학운산업단지의 중심부에 위치하여 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

나. 교통 편의성: 주요 도로 및 산업단지 접근성이 우수하여 물류 및 이동이 용이합니다.

다. 개발 가능성: 군사보호구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 향후 지역 개발 및 군사보호구역 완화 정책에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

라. 경매를 통한 시세 차익: 현재 감정가 및 주변 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.12. 주변 시설 검색 (혐오시설 관련)

주변 지역 검색 결과, 김포시 양촌읍 학운리 일대는 산업단지 및 공장이 밀집한 지역으로, 군사시설 보호구역에 포함되어 있습니다. 최근 광역소각장 건립 후보지로 학운리가 거론되면서 일부 주민들의 반대가 있었던 사례가 있으나, 이는 현재 매각 대상 물건과 직접적인 연관이 없는 별개의 사안으로 보입니다. 현재까지 해당 물건지 인근에 주거 생활에 직접적인 영향을 주는 혐오시설(쓰레기매립지, 화장터, 유해화학물질 공장 등)이 집중적으로 분포하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역으로 인한 규제는 분명히 존재합니다.

법원 정보

부천지원 경매6계