나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30026 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 OOOO OOOO OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "양촌교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 각종 근린생활시설 및 나대지, 중.소규모의 각종 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물내의 제1층 제105호-제107호로서,
(사용승인 : 2021.11.25)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅.
내벽 : 몰탈위 수성페인팅.
창호 : 알미늄샷시 등 창호임.

이용상태

기호(1-3) 공히 소매점의 용도로서 현황 전체 "공실"임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측, 남서측으로 로폭 약 30미터, 20미터, 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 경계벽이 제거된 상태로 현황 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 부천지원 2025타경30026 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매입니다. 채권자는 화성한마음신용협동조합입니다.

1.2. 물건 내역

소재지는 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3918 이노타워 1층 106호이며, 용도는 근린상가입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 134,600,000원입니다.

토지 면적은 90.79㎡ (약 27.46평)이며, 토지 지분 또한 90.79㎡입니다.

건물 면적은 116.95㎡ (약 35.38평)이며, 건물 지분은 116.95㎡입니다.

1.4. 건축물 정보

건물명은 이노타워이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물입니다. 본건은 해당 건물의 1층 106호이며, 사용승인일은 2021년 11월 25일입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "양촌교차로" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 다양한 근린생활시설, 나대지, 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북서측 및 북동측, 남서측으로 로폭 약 30미터, 20미터, 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 23일 접수된 화성한마음신용협동조합의 근저당권입니다. 이 외에 접수된 모든 압류 및 가압류 채권(한국무역보험공사, 김포시, 중소기업은행, 우리금융캐피탈, 서울보증보험, 국민건강보험공단)은 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 채무 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,515,267,796원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 물건 현황 조사 시 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본 건은 근린상가 및 소매점 용도로 이용 가능한 상가입니다. 현재는 경계벽이 제거된 상태로 현황 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변 지역은 근린생활시설과 함께 중소규모 공장 등이 혼재하는 산업 및 상업 복합 지역입니다. 이러한 지역적 특성을 고려할 때, 주변 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 양촌읍 학운리 지역은 산업단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 근로자들을 위한 식당, 편의점 등 기본적인 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. 보다 상세한 편의시설 현황은 현장 방문 및 추가적인 주변 상권 조사를 통해 파악하시는 것이 좋습니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과만으로는 해당 물건지 인근에 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 직접적으로 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 김포시 양촌읍 일대에 광역소각장 건립 관련 논의가 있었던 것으로 파악되나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 명확하지 않습니다. 따라서 잠재적인 환경 관련 이슈에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 상태

본건은 현재 경계벽이 제거된 상태로 공실이므로, 임차인 확보 및 내부 수리에 대한 추가적인 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

6.2. 채권 총액

등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 잔여 채무에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역의 산업 특성상 경기 변동이나 산업단지의 변화가 상권에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 지역적으로 대규모 개발 사업이나 시설(예: 광역소각장) 유치 논의가 있을 수 있어, 향후 지역 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 건물(사용승인 2021년)로, 입지 조건상 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 근린상가로서의 용도와 함께 주변 산업단지 배후 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 경계벽이 제거된 점, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 향후 임차인 확보 및 내부 시설 복구 등을 통해 경쟁력을 높이는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 편리한 교통 및 양호한 도로 접근성

* 산업단지 인근 상가로서 배후 수요 기대 가능

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(13억 4,600만원)와 등기부채권 총액(약 15억 1,500만원), 물건의 현황(공실, 내부 상태), 그리고 주변 시세 및 향후 임대 수익 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 인수할 보증금이 없고 공실 상태임을 감안할 때, 임대 수익 실현 가능성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하나, 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사와 전문가와의 상담을 통해 최종적으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.