나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84034 [1] 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운105동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있는 공동주택
및 제2종근린생활시설인 노블타운(다세대주택)내 제105동 제1층 제102호로서, 주위는 동류
형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대, 아파트단지지대, 근린생활시설, 초등학교 등 교육
시설지대 등이 혼재하여 있는 주거지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 미래로 등 주요도로 및 지선도로가 지
나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층, 지상4층 건물내의
1층 102호로서,
외벽 : 석재타일붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

난방구조 설비되어 있으며, 도시가스설비, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비와
승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형태의 연접지 대비 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택
등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 말단의 진.출입로 및 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 구분건물(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물
대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종
합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.
* 본건에 대한 귀 제시목록(등기사항전부증명서)상의 소유자는 최영철, 김진선(각 지분
1/2) 공동소유물건으로 제시(등재)되어 있으나, 집합건축물대장상의 소유자는 박희자
로 등재되어 있으며, 참고적으로 본건 구분건물은 등기사항전부증명서상 2021.08.18.
일자로 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 민간임대주택으로 등록되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경84034 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 7-1 노블타운 105동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 300,000,000원

토지면적: 58.35㎡ (약 17.65평)

토지지분: 63.6109896㎡ (약 19.24평)

건물면적: 56.70㎡ (약 17.15평)

건물지분: 61.819791㎡ (약 18.70평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 현OO

건축년도: 2019년 (준공 2020년 5월 8일)

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 동패동에 소재하며, "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대, 아파트단지, 근린생활시설, 초등학교 등 교육시설지대가 혼재한 주거지역입니다.

차량의 진출입은 용이하며, 미래로 등 주요 도로 및 지선도로가 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 11월 6일 접수된 현한울의 강제경매개시결정입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을1 (주택임차권): 현한울, 보증금 244,000,000원, 전입일 2021년 6월 21일, 확정일자 2021년 5월 21일. 이 권리는 인수 대상입니다.

* 갑3 (강제경매): 현한울, 260,496,311원. 이는 말소기준권리로, 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 임차인 현한울의 주택임차권입니다. 따라서 임차인의 보증금 244,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계는 244,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 초등학교가 가까워 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

전반적으로 주거 기능에 충실한 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 운정초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 현한울의 보증금 244,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 배당 결과에 따라 달라질 수 있으나, 전액 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 및 표준 이용 상황을 참고하였기에 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 소유자 불일치: 등기사항전부증명서상 소유자(최영철, 김진선)와 집합건축물대장상 소유자(박희자)가 상이합니다. 이는 추후 법적 문제의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 민간임대주택 등록: 2021년 8월 18일 민간임대주택으로 등록된 이력이 있어, 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 운정초등학교 인근에 있어 입지 자체는 양호합니다.

그러나 현재 가장 중요한 쟁점은 선순위 임차인 현한울의 보증금 244,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이 인수 금액은 본 물건의 감정가(300,000,000원) 대비 상당한 부분을 차지하며, 실제 투자금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

내부 상태 미확인, 소유자 정보 불일치 등의 추가 확인 사항도 존재하므로, 본 물건은 인수되는 보증금액과 향후 시세 변동 가능성을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 파주시 동패동은 지속적인 주거 수요가 예상되는 지역으로, 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

* 교육 환경 우수: 운정초등학교가 인접하여 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 향후 파주시의 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 유사 면적(약 53~66㎡)의 다세대주택 거래가는 2026년 5월 기준 183,000,000원에서 208,000,000원 수준입니다. 본건의 건물 전용면적(56.70㎡)을 고려할 때, 현 시세는 대략 190,000,000원에서 200,000,000원 내외로 추정됩니다.

요구사항에 따라 인수 보증금 244,000,000원을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 그러나 본 물건의 인수 보증금이 추정 시세보다 훨씬 높기 때문에, "입찰가 = 시장 시세 - 인수 보증금"으로 계산할 경우, 예상 입찰가는 마이너스(-)가 되는 비정상적인 상황입니다. 예를 들어, 보수적인 시장 시세 190,000,000원을 적용하면, 190,000,000원 - 244,000,000원 = -54,000,000원이 됩니다.

이는 본 물건에 낙찰받기 위해 매수인이 추가로 지불해야 할 금액이 없으며, 오히려 인수 보증금 전액을 감안하면 시세보다 훨씬 낮은 총 투자액이 된다는 의미입니다. 따라서 실질적인 신규 입찰가를 산정하는 것은 매우 어렵습니다. 만약 본 물건에 입찰을 고려하신다면, 총 투자액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세보다 현저히 낮도록 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.