나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121852 [1] 서울특별시 강북구 미아동 103-152 제이앤제이빌리지 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ‘송중초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 "미아사거리역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서,
(사용승인일 : 2018.11.02.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 제시외건물 ㉠(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)이 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121852 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 103-152 제이앤제이빌리지 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 209,700,000원

토지면적: 12.62㎡ (약 3.82평)

토지지분: 12.62㎡ (약 3.82평)

건물면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물지분: 27.84㎡ (약 8.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물명: 제이앤제이빌리지

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2018년 11월 02일

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 제시외 건물 포함. 위반건축물(5층 무단증축 판넬/판넬 5.5㎡) 등재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ‘송중초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 4호선 "미아사거리역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 동측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105446 (갑7, 주택도시보증공사 가압류)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1)

* 신탁말소 (갑3)

* 공유자전원지분 이전 (갑4, 매매)

* 주택임차권 (을1, 주택도시보증공사, 170,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑7, 주택도시보증공사, 1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑8, 강북구) - 말소

* 압류 (갑9, 서초세무서장) - 말소

* 강제경매 (갑10, 주택도시보증공사, 170,000,000원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이영빈의 대위신청인)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-19

확정일자: 2019-02-22

배당신고일자: 2023-05-17

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이영빈의 대위신청인)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-19

확정일자: 2021-01-22

배당신고일자: 2023-05-17

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차내역 및 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 미아동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 밀집한 생활권입니다. 인근 송중초등학교 및 지하철 4호선 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 "미아사거리역"을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스노선 이용도 편리합니다.

* 교육: 단지 동측 인근에 송중초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장에 5층 무단 증축(판넬/판넬 5.5㎡)이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이행강제금 부과 및 원상회복 의무가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 ㉠이 소재하며, 본건과 일괄 매각 대상입니다. 이에 대한 행정적 사항(이행강제금 부과, 원상회복 등)은 관련 기관에 반드시 재확인해야 합니다.

* HUG 관련 정보: 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차보증금을 인수하지는 않는 것으로 분석됩니다. 다만, 관련 행정 절차 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 4호선 역세권 및 초등학교 인근에 위치하여 입지조건이 우수합니다. 신축 연도가 비교적 최신(2018년)이며, 기본 구조 및 설비는 양호한 것으로 판단됩니다.

그러나 5층 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함 매각은 향후 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크입니다. HUG 관련 권리관계는 '인수 보증금 0원'으로 정리되나, 절차적 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 "미아사거리역" 이용이 편리하여 투자 가치가 높습니다.

* 주거 안정성: 초등학교가 인접하여 가족 단위 임차 수요 확보에 유리합니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 위반건축물 등의 리스크로 인해 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 건물 가격은 평당 약 490만원 ~ 1,200만원 수준으로 파악됩니다. (이는 JSON 데이터 상의 'dealAmount'를 '만원' 단위로 환산하여 계산한 시세입니다.)

본건의 감정가는 209,700,000원이며, 건물 면적 27.84㎡ (약 8.42평) 기준 평당 약 24,900,000원입니다.

최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

또한, 위반건축물 등재 및 제시외 건물에 대한 잠재적 부담을 고려하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 현 시세 및 물건의 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 제안합니다.

주변 지역에서 파악된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.