나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10706 [1] 서울특별시 강북구 우이동 23-34 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 서라벌중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건
주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물,
공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 4층 402호로서,
외벽 : 외장석재마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 두필지 일단으로 대체로 장방형의 효용에 가까운 토지로 공부상 주용도가 공동주택
(다세대주택)인 건물의 건부지(일부 도로후퇴부분)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로수준의 포장된 주도로에, 북측으로 막다른 세로 수준의 도로에 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역, 대공방어
협조구역(77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용(평가전례 포함)
등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 필히 요망되니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

. 제시외 건물 포함.
. 감정평가서에 의하면 제시외 건물은 주된 건물에 포함하여평가하였다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 우이동 23-34, 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

본 건의 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경10706 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가액은 274,000,000원입니다.

토지의 면적은 30.59㎡ (약 9.25평)이며, 건물의 전용면적은 59.75㎡ (약 18.08평)입니다.

건물에는 13.00㎡ (약 3.93평)의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 감정평가 시 주된 건물에 포함하여 평가되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2014년 11월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 본 건은 4층 402호입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 서라벌중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 다양한 주거용, 주상용, 상업용, 업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 전철역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 14일 접수된 롯데카드의 가압류(갑4)입니다.

본 경매 절차 진행으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 344,025,876원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2023-11-28

* 대항력: 없음

본 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있으나, 제공된 임차인 현황 표에는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 주택도시보증공사에서 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, '대항력있는임차인' 표기와 실제 현황 간에 상반된 부분이 있어, 입찰 참여 전 해당 내용에 대한 최종적인 재확인 및 검토가 반드시 필요합니다.

현장 조사 시 임대 관계는 미상이었으며, 내부 구조, 이용 상황 및 마감재 등은 집합건축물대장, 외부 관찰, 표준 사양 및 탐문 조사에 근거하였으므로, 실사 시 반드시 재확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 우이동 일대는 주거와 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

서라벌중학교와 인접해 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거용 건물이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 점은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 근거리 전철역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 상업용 건물 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 서라벌중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 임차인 현황 표의 '대항력 없음' 기재 내용이 상이하여, HUG 측의 대항력 포기 확약서 제출에도 불구하고 최종적인 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 13.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 감정평가 시 포함되었으나 명도 과정에서 별도 협의나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 내부 확인의 한계: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 정확한 내부 상태, 구조, 마감재, 설비 내역 등에 대한 정보가 부족합니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 지역 지구 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등의 제한사항이 있어 향후 건축이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 철저한 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역에 자리하고 있습니다. 최근 매매 사례를 볼 때 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

권리 관계상 HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, '대항력있는 임차인' 언급과 임차인 현황 표기 간의 불일치로 인해 최종 권리 확인이 매우 중요합니다. 또한, 제시외 건물 및 내부 미확인 사항에 대한 꼼꼼한 검토가 필요합니다.

안정적인 주거 환경과 양호한 입지 조건을 갖춘 물건으로, 권리 관계 및 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사가 이루어진다면 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강북구 우이동의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 편리한 교통 환경 (차량 접근성, 대중교통 이용 용이)

* 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성 우수

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 보증금 인수 부담 없음 (확인 시)

* 감정가 대비 시세 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 274,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 16.2평, 53.7㎡)의 신축 다세대주택(HJ포레스트, 2023년 건축)이 2026년 6월 376,000,000원 ~ 378,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 2014년 건축으로 신축에 비해 연식은 있으나, 면적 및 입지 조건을 고려할 때 시세 반영이 필요합니다.

HUG 임차 보증금 인수분은 없는 것으로 가정합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우 80% 수준인 약 219,200,000원부터, 시세 반영 및 경쟁률 등을 고려하여 90% 수준인 약 246,600,000원까지 고려해볼 수 있습니다.

주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여, 1차 입찰 예상가 범위는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 으로 산정하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

입찰 전 반드시 권리 관계, 내부 상태, 유사 물건 낙찰가 등을 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.