나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110371 [1] 서울특별시 성북구 장위동 301 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 "장월초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1),(2)는 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 방면으로 노폭 약 10미터, 동측 방면으로 노폭 약 6미터 내외, 서측 방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(2014-11-06), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재개발구역<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(2014-11-06), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재개발구역<도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1),(2) 토지 지상 위 철근콘크리트조(시장, 지하1층/지상3층, 연면적 1,854.29㎡)건물 등이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 기호(1),(2) 토지 지상에 후첨"사진"에서와 같이 평가 의뢰 제시되지 않은 건물(철근콘크리트조, 시장, 지하1층/지상3층, 연면적 1,854.29㎡) 등이 소재하나, 본 평가에서는 이에 구애됨 없이 토지만을 평가하였으며, 지상 건물 등의 소재로 인한 소유권 등 행사에 제한을 받을 경우를 감안한 토지의 단가를 "토지 평가명세표"비고란에 별도 표기하였는바, 경매 진행 및 응찰시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건 토지 지상에 건물(철근콘크리트조, 시장, 지하1층/지상3층, 연면적 1,854,29㎡) 등이 소재하나, 토지만을 평가하였으며, 지상 건물 등의 소재로 인한 소유권 등 행사에 제한을 받을 경우 평가금액은 감정평가서 "토지 평가명세표" 비고란을 참고할 것(감정평가서 참조)
3. 관리소장(성명미상)에 의하면 본건 지상은 번동시장이었는데 공실상태로 시장기능을 상실한지 오래되었고, 바로 옆 건물 대명마트와 루첸파크간에 임대차계약을 체결하여 본건 지상 일부를 마트창고, 주차장 등으로 이용하고 있다고 하므로, 입찰 시 개별확인 요함(현황조사서 참조)
3. 본건은 장위재정비촉진구역 내로 재개발정비사업이 진행되어 현재 조합설립 추진위원회 단계까지 진행되었으므로(2025.06.05. 성북구청 사실조회회신), 구청 및 추진위원회 등에 개별확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경110371 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 장위동 301

용도: 대지

감정가: 39,682,440,000원

토지면적: 5068.00㎡ (약 1533.17평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공유물분할경매, 재개발구역, 재정비촉진지구

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 성북구 장위동 소재 "장월초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북측 방면으로 노폭 약 10미터, 동측 방면으로 노폭 약 6미터 내외, 서측 방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1), (2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 재개발구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 2017카단50164 (을구 3번의 가압류)로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 제공된 자료에 따르면 말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리는 확인되지 않으나, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 임차인 현황:

* (주)대명식자재마트 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-01-16, 대항력 없음.

* (주)성봉유통 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-02-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2002-12-16, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 여부 및 실제 권리 관계 확인 필요)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2001-07-09, 확정일자 2018-07-17, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 여부 및 실제 권리 관계 확인 필요)

* 성 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2002-12-27, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 여부 및 실제 권리 관계 확인 필요)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2012-02-14, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 여부 및 실제 권리 관계 확인 필요)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2014-07-08, 대항력 있음. (금액 미상으로 인수 여부 및 실제 권리 관계 확인 필요)

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-05-29, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-18, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인들의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 및 금액에 대한 개별 확인이 매우 중요합니다.)

* 등기부채권 총액: 5,639,552,120원 (토지)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 성북구 장위동에 위치하며, "장월초등학교" 남측 인근의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 현재 이용 현황: 본건 토지 지상에는 철근콘크리트조의 시장 건물(지하1층/지상3층, 연면적 1,854.29㎡)이 소재하나, 본 건 평가에서는 토지만을 평가하였습니다. 관리소장에 따르면 해당 건물은 '번동시장'으로 사용되었으나 공실 상태로 시장 기능을 상실한 지 오래되었고, 인접한 대명마트와 루첸파크 간 임대차 계약을 통해 마트 창고 및 주차장 등으로 일부 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 따라서 입찰 시 개별 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 장월초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 존재 및 평가: 본건은 토지만 평가되었으나, 실제 지상에는 연면적 1,854.29㎡의 시장 건물이 소재합니다. 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있으며, 감정평가서의 토지 평가명세표 비고란을 참고하여야 합니다.

* 현황 이용의 불확실성: 시장 기능 상실 후 인접 상가의 창고 및 주차장으로 이용 중이라는 점은 현장 확인 및 이해관계인과의 소통이 필수적입니다.

* 재개발/재정비촉진지구: 장위재정비촉진구역 내 위치하며, 조합설립 추진위원회 단계까지 진행되었습니다(2025.06.05. 성북구청 사실조회회신). 향후 사업 진행 관련 구체적인 내용 파악이 필요합니다.

* 법정지상권 불분명: 물건명세서상 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 경매 취득 시 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 56.4억원으로 높은 편입니다.

* 임차인 권리 관계: 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계 및 인수 금액에 대한 불명확성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 장위동의 대지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 재개발/재정비촉진지구에 포함되어 미래 가치 상승 가능성이 있으나, 현재 지상에 존재하는 건물과 복잡한 토지 이용 현황, 법정지상권의 불분명성, 대항력 있는 임차인의 권리 관계 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가가 제공된 그대로 39,682,440,000원으로 기재되어 있으나, 이는 일반적인 거래 사례와 비교 시 매우 이례적인 금액으로, 정확한 확인이 필요합니다. 이러한 불확실성으로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 장위재정비촉진지구의 재개발 잠재력.

* 도심권 내 대지로서의 희소성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가 39,682,440,000원은 상당한 고가이며, 실제 시장 가치와의 괴리가 있을 가능성이 높습니다. 보수적인 투자 접근을 권장합니다. 잠재적 리스크, 건물 명도, 임차인 문제, 재개발 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여, 일반적으로 제시되는 감정가(396,824,400원, 제공된 수치의 오기 가능성 염두)의 60~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문 및 법률, 세무 전문가와 상담 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.