나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110371 [1] 서울특별시 성북구 장위동 301 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경110371 [1] 서울특별시 성북구 장위동 301 대지 경매

• 사건번호: 2024타경110371
• 주소: 서울특별시 성북구 장위동 301
• 감정가: 39,682,440,000원
• 최저가: 20,317,410,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

서울북부지방법원 경매4계 2024타경110371 | 소재지: 서울특별시 성북구 장위동 301 | 감정가: 39,682,440,000원 | 최저가: 20,317,410,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경110371 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 장위동 301

용도: 대지 (토지면적: 5068.00㎡)

감정가: 39,682,440,000원 (약 396.8억 원)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 물건의 특징

본건은 서울 성북구 장위동 소재의 대규모 토지(5,068㎡, 약 1,533평)를 대상으로 하는 공유물분할 경매 사건입니다. 토지 감정가만 약 397억 원에 달하는 고가 물건입니다. 경매 구분이 공유물분할이라는 점은 채권 채무관계보다는 소유자 간의 지분 정리 목적으로 진행된다는 점에서 권리 관계가 비교적 단순할 수 있다는 장점이 있습니다. 무엇보다 장위재정비촉진지구 내의 핵심 물건이라는 점이 최대의 특장점입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주거 환경 및 위치

본건은 장월초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대/연립주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 구도심 주거지역입니다. 현재는 재개발이 예정되어 있어 노후도가 높은 편이지만, 이는 향후 개발 완료 시 신축 아파트 단지 및 상업시설로 변모할 잠재력을 의미합니다.

2.2. 교통 여건 및 도로 상태

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지는 북측 약 10미터, 동측 약 6미터 내외, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 사다리형의 상업용 건부지 형태입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 유의 사항

본건은 토지일괄매각입니다. 특히, 본건 토지 지상에는 철근콘크리트조의 건물(지하1층/지상3층, 연면적 1,854.29㎡, 구 번동시장)이 소재하고 있으나, 매각 대상에서는 *제외*되었습니다. 이는 입찰자가 토지를 낙찰받더라도 지상 건물 소유주와의 관계에서 법정지상권 성립 여부 등 매우 복잡하고 중대한 법률적 리스크를 수반함을 의미합니다.

3.2. 경매 구분의 특수성

경매는 공유물분할을 위한 경매로, 일반 강제경매나 임의경매 대비 채무 관계의 복잡성은 낮으나, 소유자 간의 갈등이 배경일 수 있습니다. 채권자는 주식회사이며 소유자와 채무자는 동일인입니다.

3.3. 현황 조사 및 점유 관계

현황 조사상 구 번동시장이었으나 현재는 공실 상태로 시장 기능이 상실된 지 오래되었으며, 인접 건물의 마트 창고 및 주차장 등으로 일부 이용되고 있다고 합니다. 임대차 관계는 미상이나, 현재 점유자(마트 등)에 대한 명도 및 인도 문제는 잔금을 납부한 후 별도로 해결해야 합니다.

4. 상권분석 및 개발 호재

4.1. 현재 상권 현황

토지의 현재 이용 상태는 공실이거나 인접 시설의 창고/주차장으로 이용되고 있어 상업 시설로서의 기능은 상실된 상태입니다. 현재 가치는 상업 시설보다는 토지가 가진 재개발 호재에 집중해야 합니다.

4.2. 재개발 호재 (최대 가치 요인)

본건은 장위재정비촉진구역 내에 위치하며, 재개발 정비사업이 진행 중입니다. 2025년 6월 5일 기준, *조합설립 추진위원회* 단계까지 진행되었습니다. 이는 초기 단계는 넘어섰으나, 아직 사업 시행 및 관리처분 인가 등 주요 단계를 앞두고 있는 만큼 상당한 개발 기간과 불확실성이 존재합니다. 하지만 서울 내 대규모 재정비촉진지구의 핵심 토지를 선점한다는 관점에서 최고의 잠재력을 가집니다.

4.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-11-06)으로 지정되어 있어, 용적률 상향 및 향후 용도 변경을 통한 고밀도 개발이 기대됩니다. 재개발 정비사업을 통해 토지의 가치는 극대화될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 편의시설

주변에 장월초등학교 등 교육시설과 기본적인 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 현재는 노후된 구역이지만, 개발 완료 시 신축 대규모 아파트 단지의 생활 인프라를 그대로 누릴 수 있게 됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 위 제시외 건물 관련 리스크 (최대 리스크)

본건의 최대 리스크는 토지 위에 있는 대규모 건물(구 시장)이 매각에서 제외되었다는 점입니다. 낙찰자는 건물 소유주를 상대로 건물 철거 및 토지 인도를 요구해야 할 수 있으며, 이 과정에서 *법정지상권* 등 소송을 통해 복잡하고 장기간의 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다. 감정평가서에서도 소유권 행사에 제한을 받을 경우를 감안하여 별도 단가를 표기했을 정도로 중요한 문제입니다. 이 부분에 대한 철저한 법률 분석 및 명도 전략이 필수적입니다.

6.2. 재개발 사업 진행의 불확실성

현재 추진위원회 단계는 재개발 성공을 100% 보장하지 않습니다. 사업이 지연되거나, 조합 설립 무산 등 변수가 발생할 수 있습니다. 투자 회수 기간이 길어질 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 고가 물건에 대한 자금 조달 리스크

감정가가 약 397억 원에 달하는 고가 물건이므로, 입찰을 위해서는 초기 투자금 및 대출 등에 대한 면밀한 자금 조달 계획이 사전에 수립되어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 시내에서도 희소성 높은 대규모 토지로, 장위재정비촉진구역의 재개발 호재라는 확실한 미래 가치를 가지고 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 대형 개발 프로젝트에 참여하고자 하는 투자자에게는 매력적입니다. 그러나 토지 위 대규모 제시외 건물로 인한 *법정지상권* 등 권리상의 중대한 리스크를 수반하고 있어, 단순 투자가 아닌 전문적인 법적 지식과 자본력, 그리고 명도 및 권리관계 해결 능력을 갖춘 법인 또는 컨소시엄의 입찰이 적합하다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 서울 재개발 투자 기회

장위재정비촉진지구 내 핵심 위치의 5,068㎡ 대형 토지로, 미래의 대규모 개발 사업에 기여하고 그 이익을 향유할 수 있는 흔치 않은 기회입니다.

8.2. 공유물분할 경매의 장점

채권 회수 목적의 경매가 아닌 지분 정리 목적이므로, 복잡한 채무 관계에 덜 얽혀 있어 권리분석이 상대적으로 단순합니다 (물론 제시외 건물이 최대 변수입니다).

8.3. 2종 일반주거지역의 용적률 상향 기대

재개발을 통해 현재 제2종일반주거지역의 용적률 제한을 넘어선 고밀도 개발 및 용도 변경의 잠재적 이익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계