나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115536 [1] 서울특별시 성북구 길음동 1207 에스엠파크3차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성북구 길음동 "계성고등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물로 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "길음역(지하철 4호선)"이 소제하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층건 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 "의원"으로 기재되어있으나, 현황 "다세대주택"(방2, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중인 것으로 육안으로 조사됨.
<후첨 "건물이용상황 및 임대상황" 참조>

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 건부지(공동주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-07-26), 도로(2012-07-26)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변).

공부와의 차이

집합건축물대장상 "의원"으로 기재되어 있으나, 현황 "다세대주택"(방2, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타
-

물건 비고

1. 건물외벽은 103동임
2. 집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'으로 기재되어 있으나, 현황 '다세대주택' (방2, 거실, 주발, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중이므로 입찰 시 참고 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경115536 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 길음동 1207 에스엠파크3차 2층203호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'이나 현황 '다세대주택'으로 이용 중)

감정가: 262,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.87㎡ (약 7.52평)

건물면적: 48.67㎡ (약 14.72평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 성북구 길음동 "계성고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 4호선 "길음역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (주식회사한화, 2018-11-29, 888,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

을2 주택임차권 (이영한, 보증금 210,000,000원, 전입 2018-07-25, 확정 2018-07-11, 대항력 있음, 배당신고 2020-07-29)

본 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 배당에서 임차 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소 예정 권리

갑5 압류 (성북구), 갑6 강제경매 (주택도시보증공사), 갑7 압류 (국민건강보험공단), 갑8 압류 (남구)

3.4. 총 등기부채권액

1,098,000,000원

4. 상권분석

인근에 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후수요를 갖추고 있습니다. 지하철 4호선 길음역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 유동인구 및 상업시설 이용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 4호선 길음역 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행됩니다.

5.2. 교육

계성고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 시설

길음역 인근으로 상업 시설 및 편의 시설이 갖추어져 있으며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 양호합니다. (자료,, 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 불일치

집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'으로 등재되어 있으나, 현황은 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 사용 및 관리, 재산권 행사 등에 있어 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 부담

주택임차인 이영한 씨(이 )는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

6.3. 재정비촉진지구

해당 물건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시 정비 및 개발 사업이 진행될 가능성이 있습니다. 다만, 사업의 구체적인 진행 상황 및 계획에 따라 변동성이 존재합니다.

7. 종합 의견

대상 물건은 길음역 역세권이라는 장점과 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 가지고 있습니다. 하지만 건축물 용도 불일치 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 명확한 리스크 요인이 존재하여, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 길음역 역세권 입지로 교통 편리성과 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 개발 및 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 "SMPARK"의 39.22㎡ 면적이 2026년 3월 385,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 9,816,400원/㎡이며, 본건 건물 면적(48.67㎡)에 적용 시 약 477,750,000원으로 추정됩니다. 이는 감정가 262,000,000원 대비 현저히 높은 수준으로, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 추정 시세에서 인수 보증금을 차감하여 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 시세 (약 477,750,000원) - 인수 보증금 (210,000,000원) = 약 267,750,000원.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 267,750,000원으로 판단됩니다.

상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 실질 부담액은 낙찰가(267,750,000원) + 인수 보증금(210,000,000원) = 477,750,000원 수준이 됩니다.

본 물건은 건축물 용도 불일치 및 대항력 있는 임차인 인수 부담이 존재하므로, 입찰 참여 전 충분한 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.