나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경120194 [1] 서울특별시 도봉구 창동 632-12 창동3차가현월디움 101동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트플러스 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "쌍문역(지하철 4호선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 "쌍문역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택 내 4층 402호로서,
(사용승인일 : 2020.06.15)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 3필지 일단의 세장형토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

일련번호 (2), (3) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

입대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경120194 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 632-12 창동3차가현월디움 101동 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 372,000,000원

토지면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

건물면적: 53.06㎡ (약 16.05평)

1.2. 매각 상세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택 내 4층 402호

사용승인일: 2020년 06월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "쌍문역(지하철 4호선)" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 "쌍문역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

- 소유권보존: 이희숙 (2020.06.17 접수)

- 소유권이전: 이정우 (2020.10.23 접수)

- 압류: 중랑세무서장 (2022.06.09 접수, 말소기준권리)

- 주택임차권: 김윤지 (2022.12.13 접수, 권리금액 328,000,000원, 인수)

- 압류: 의정부시 (2023.07.25 접수, 말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2024.11.05 접수, 권리금액 131,200,000원, 말소)

- 압류: 의정부세무서장 (2025.02.14 접수, 말소)

- 압류: 강서구 (서울특별시) (2025.11.21 접수, 말소)

등기부채권 총액: 328,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-23

확정일자: 2020-09-10

배당신고일자: 2022-12-13

대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리는 2022년 06월 09일자 중랑세무서장의 압류입니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 3번의 주택임차권(2022.12.13. 등기)이 있습니다.

해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않는 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차권 등기상의 권리금액 328,000,000원 존재)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근 지역에는 아파트단지 및 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위 지역은 주거 밀집 지역으로, 쌍문역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

국토교통부 실거래가 정보에 따르면, 창동3차가현월디움 101동(창동 632-12)은 2020년 준공되었으며, 2025년 9월 22일 전용 53.38㎡ 면적이 318,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(372,000,000원) 및 면적(53.06㎡)과 유사한 수준으로, 해당 지역의 주거용 건물 시세를 파악하는 데 참고가 됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

본 건은 2020년에 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 해당합니다.

주위는 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력 있는 임차인 김윤지 씨가 있으며, 임차권 등기상의 권리금액은 328,000,000원입니다.

등기부상 해당 임차권은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있으며, 배당금으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 부담해야 합니다.

임차인 현황 상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '인수' 표기 및 권리금액 328,000,000원을 고려할 때, 인수되는 금액이 발생할 가능성이 매우 높으므로 철저한 확인 및 추가 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

- 일련번호 (1) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 일련번호 (2), (3) : 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

다수의 법규에 의한 지역 지구 지정 및 제한사항이 존재합니다.

6.3. 건물 노후도

본 건물은 2020년 준공으로 신축이지만, 주변 비교 매물(JSON 데이터)이 1991~1994년식으로 노후화된 연립/다세대 주택임을 고려하면, 해당 건물의 가치 상승 잠재력은 높다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 등기부 및 물건명세서 상 대항력 있는 임차인으로 인한 328,000,000원의 인수 부담 가능성이 존재하며, 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 현황상의 보증금 0원과 등기부상의 인수되는 권리금액 328,000,000원 간의 차이에 대한 명확한 소명 및 추가 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 내부 상태 및 관리 면에서 유리합니다.

* 역세권 인접: 지하철 4호선 쌍문역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승: 비교적 신축인 점을 감안할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 372,000,000원으로 평가되었습니다.

비교적 신축 건물임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 인수 부담으로 작용할 가능성이 매우 높아 높은 위험을 내포하고 있습니다.

인수되는 임차보증금이 328,000,000원이라고 가정할 경우, 시세(감정가 372,000,000원) 대비 매수인의 실제 부담 가능 비용이 크게 증가하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵기에, 철저한 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 금액을 파악하는 것이 우선입니다.

만약 임차보증금 328,000,000원을 인수한다고 가정했을 때, 시세 차익을 확보하기 위한 합리적인 입찰가는 감정가의 70~80% 수준으로 검토될 수 있습니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가를 약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이로 제안합니다.

다만, 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 임차인의 변제 상황 및 법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 투자 결정은 개별적인 상황 판단 및 전문가와 상의 후 신중하게 내려야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 인수 부담은 본 건의 가장 큰 리스크이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가 또는 경매 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.