나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121715 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 85-4 더클래스 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121715 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 85-4 더클래스 5층501호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경121715
• 주소: 서울특별시 중랑구 상봉로23길 33, 5층501호 (상봉동,더클래스)
• 감정가: 299,000,000원
• 최저가: 239,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울북부지방법원 경매4계 2024타경121715 | 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉로23길 33, 5층501호 (상봉동,더클래스) | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 239,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121715 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 85-4 더클래스 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 299,000,000원

토지면적: 14.35㎡ (약 4.34평) (토지 지분)

건물면적: 41.83㎡ (약 12.66평) (전용 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 윤OO

특이사항: 재정비촉진지구

주의사항: (기재사항 없음)

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치하며, "혜원여자고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 단독 건물인 "더클래스"의 5층 501호로, 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 14층 건물 중 5층에 해당합니다. 주변으로는 공동주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 본 물건은 북측으로 노폭 약 5-6미터의 포장도로와, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 3-4미터의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다. 특히 상봉역(지하철 7호선 및 경의중앙선)이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 버스정류장 또한 인근에 위치합니다. 본 물건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 재정비촉진지구에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 유OO이며, 채무자 역시 유OO입니다. 채권자는 윤OO입니다. 경매 절차를 통해 낙찰자는 소유권을 취득하게 되며, 일반적으로 경매개시결정 등기 이전에 설정된 근저당, 가압류 등은 말소되는 것이 원칙입니다. 다만, 본 물건의 경우 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 해당 호실에 임차인이 거주하고 있는지 여부와 그 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

상봉동은 서울 동북부의 교통 요충지로서, 지하철 7호선, 경의중앙선 등 트리플 역세권의 이점을 누리고 있습니다. 또한 GTX 노선 건설 예정 등 교통망 확충 계획이 있어 미래 가치가 높게 평가됩니다. 본 물건 인근에는 홈플러스, 코스트코, 이마트 등 대형 유통 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부하며, 상봉역을 중심으로 형성된 먹자골목(상봉먹자골목)은 최근 트렌디한 신상 맛집과 야장 문화가 어우러져 젊은 층에게도 큰 인기를 얻고 있습니다. 이처럼 다양한 상업 시설과 주거 시설이 공존하며, 상권이 활발하게 형성되어 있습니다. 본 물건은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하여 오피스텔로서의 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

주변에 혜원여자고등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 대형마트, 각종 금융기관, 병원, 다수의 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 상봉역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서울 시내 각지로의 접근성이 뛰어납니다. 다만, 일부 의견에 따르면 주변에 공원 등 녹지 공간이 다소 부족하다는 점은 고려될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 현재 거주 중인 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 본 건의 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 및 관련 자료 조사를 통해 반드시 명확히 확인해야 합니다. 또한, 본 물건이 재정비촉진지구 내에 위치하므로, 향후 구역 내 재개발 또는 정비 사업 진행 시 일시적인 소음, 먼지 발생 등의 불편함이나 부동산 시장의 변동성이 발생할 수 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 본 물건의 바로 인근에 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지는 않았으나, 최종적인 투자 판단 전에는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동북부의 핵심 교통 요지인 상봉역 인근에 위치하며, 비교적 신축 건물(2019년 준공)에 속한다는 장점을 가지고 있습니다. 트리플 역세권의 편리한 교통망과 재정비촉진지구라는 개발 호재, 그리고 풍부한 생활 편의 시설을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 2024년 7월 감정가가 2억 9천 9백만원으로 책정되었습니다. 다만, 현재 임대차 관계가 불분명하다는 점은 인수 시 가장 주의해야 할 사항입니다. 만약 임차인 관련 문제가 깔끔하게 해결될 수 있다면, 뛰어난 입지 조건과 향후 개발 가능성을 고려할 때 시세 차익을 기대해볼 만한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **뛰어난 교통망:** 상봉역(7호선, 경의중앙선)을 이용한 서울 시내 접근성이 매우 우수하며, 향후 GTX 노선 개통 시 가치 상승 기대.

2. **개발 호재:** 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

3. **우수한 생활 환경:** 대형마트, 상업 시설, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 풍부.

4. **신축 건물:** 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후도가 낮아 관리 부담이 적음.

5. **경매 메리트:** 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회 (단, 임차인 인수 여부 확인 필수).

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계