나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119941 [1] 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 11층1103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치며 주위는 단독주
택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층 건내 11층 1103호로서,
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

연립주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 근린생활시설, 오피스텔, 연립주택 부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 소로3류 및 동측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역), 지구단위계획구역, 소로2
류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역), 지구단위계획구역, 소로2
류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호3 : 도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역), 지구단위계획구역, 소로3
류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.11.08 서울북부지방법원의 임차권등기명령(2023카임686)으
로 2023.11.13일자에 주택임차권이 등재 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119941 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 11층 1103호

용도: 연립주택 (건축물대장상 주용도는 업무시설이며, 근린생활시설, 오피스텔, 연립주택 등으로 복합 사용 가능)

감정가: 298,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성으로 보아 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.

북서측으로는 소로3류, 동측으로는 소로2류와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역), 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 현대캐피탈 가압류 (2023.04.06)

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 조옥자 외 2명

* 공유자전원지분 이전: 강성민 (2022.05.27)

* 주택임차권: 최은주 (2023.11.13 등기, 보증금 300,000,000원, 전입 2021-11-01, 확정 2021-09-29, 배당신고 2023-11-13)

* 가압류: 현대캐피탈 (2023.04.06) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024.10.31) - 본건 경매 개시

* 압류: 강북구 (2025.02.21)

총 등기부채권액: 354,641,527원.

인수되는 권리:

* 본건의 가장 큰 쟁점은 임차인 최은주 씨와 관련된 사항입니다. 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경'이라고 명시되어 있습니다.

* 그러나 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권도 '말소' 예정으로 표시되어 있습니다.

* 전입일자(2021-11-01)가 말소기준권리(2023-04-06)보다 앞서므로 일반적인 경우 대항력이 인정될 수 있으나, 공식적으로 '대항력 없음'으로 판단된 점, 임차권등기가 말소 예정인 점을 고려하면 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

* 'HUG 인수조건 변경'은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 관련하여 인수 조건에 변화가 있었음을 시사합니다. 이에 대한 추가 확인이 필수적이며, 이 내용에 따라 낙찰 후 인수해야 할 보증금의 유무와 금액이 결정될 수 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 점포 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

수유동 일대의 상권은 비교적 활성화되어 있으며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있어 주거지로서의 가치를 지닙니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 지상 11층 건물이며, 본건은 11층 1103호입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 "수유초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

해당 호실은 전용면적 31.82㎡(약 9.63평)으로 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 소형 주거 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 존재 가능성: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 등기부상 '대항력 없음' 및 '말소 예정' 표기가 상충되어, 임차인 최은주 씨의 보증금 300,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 'HUG 인수조건 변경' 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

건축물 주용도: 건축물대장상 본건 건물의 주용도는 '업무시설'이나, 본건 호실은 '연립주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 용도 관련 문제 발생 시 고려될 수 있습니다.

복잡한 권리관계: 다수의 가압류, 강제경매, 압류 등 권리관계가 존재합니다. 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 말소기준권리 외 권리들의 처리 여부를 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 씨엘블루 건물 내 11층의 소형 주거 공간입니다.

입지적으로는 수유초등학교 인근이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리분석상 가장 중요하고 위험도가 높은 요소는 임차인 최은주 씨의 대항력 유무와 관련된 불확실성입니다. 공식적인 자료상 '대항력 없음'으로 표시되더라도, '대항력있는 임차인'이라는 문구와 'HUG 인수조건 변경'에 대한 면밀한 추가 조사 및 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

건물 자체는 2020년에 보존 등기된 비교적 신축 건물입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 강북구 수유동이라는 접근성이 좋은 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

실수요 적합성: 약 9.63평의 소형 면적으로 1~2인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

비교적 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 연식이 짧아 추가적인 시설 투자 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 2026년 6월 기준으로 전용면적 69.57㎡(약 21평)의 '북한산그랑빌'이 28,200만원에, 전용면적 74.69㎡(약 22.6평)의 '동성하이츠빌라'가 19,200만원에, 전용면적 73.23㎡(약 22.2평)의 '주영하이츠빌라'가 24,000만원에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 31.82㎡(약 9.63평)으로, 제공된 사례들보다 면적이 상당히 작습니다. 따라서 면적당 단가를 단순 적용하기에는 한계가 있습니다.

* 본건의 감정가는 298,000,000원이며, 건물 연식(2020년)과 층수(11층) 등을 고려하면 감정가가 시장 시세를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

* 제공된 JSON 정보 외에 본건과 유사한 면적(약 9.6평)의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다.

예상 입찰가 산정:

* 가장 중요한 변수는 임차인 최은주 씨의 보증금 300,000,000원 인수 여부입니다. 현재 '대항력 없음'으로 표기되어 있어 인수 보증금은 0원으로 가정하나, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항으로 인해 이 가정이 틀릴 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현재 정보 상으로는 임차 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가: 298,000,000원

* 예상 범위 (감정가 85~90%): 253,300,000원 ~ 268,200,000원.

* 주의 : 임차인 관련 불확실성이 완전히 해소되지 않은 상태에서의 추정가이므로, 실제 입찰 전 관련 내용을 반드시 추가 확인하여 입찰가를 재산정해야 합니다. 만약 임차보증금 3억원을 인수해야 한다면, 본건의 입찰 가치는 현저히 낮아지거나 입찰 자체가 부적절할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.