나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121791 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 302-63 마레빌1동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121791 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 302-63 마레빌1동 4층403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경121791
• 주소: 서울특별시 중랑구 동일로123길 42-12, 4층403호 (중화동,마레빌1동)
• 용도: 도시형생활주택

서울북부지방법원 경매4계 2024타경121791 | 소재지: 서울특별시 중랑구 동일로123길 42-12, 4층403호 (중화동,마레빌1동) | 감정가: 389,065,250원 | 최저가: 311,252,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경121791 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 302-63 마레빌1동 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 389,065,250원

* 토지면적: 26.24㎡ (약 7.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 42.26㎡ (약 12.79평)

* 건물 제시외면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 손OO

1.1. 물건 현황 및 개요

* 본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 소재하는 도시형생활주택으로, 장안중학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 벽돌과 판넬 등으로 마감되었으며, 내부 마감은 벽지와 타일 등이 사용되었습니다.

* 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지는 2필지가 일단의 장방형 평지로 주거용 부지로 이용 중이며, 서측으로 도로에 접해 있습니다.

1.1. 1.주요 특징

* 본건은 제시외 건물 면적이 포함되어 있으며, 주택과-4181(2017.2.9.)호에 따라 위반건축물로 표기되어 있습니다. 위반 내용은 25.9㎡ 면적에 주거 패널조 구조로 403호에 해당합니다.

* 공부와의 차이점으로는 발코니 부분을 확장하여 주택으로 이용 중입니다.

* 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

2. 입지 조건

* 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 장안중학교 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 저층 공동주택, 재래시장, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치합니다. 대중교통 이용이 편리한 편으로, 북동측에는 지하철 7호선 중화역, 남서측에는 경의중앙선 중랑역이 소재하여 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 장안중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

2.1. 상권 분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 재래시장과 상점가가 가까이 있어 지역 주민들의 생활 쇼핑에 편리함을 제공합니다.

* 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있으나, 대중교통 이용 시 접근이 가능합니다.

3. 건물 상세 정보

* 본 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕으로, 외벽은 벽돌쌓기 및 판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 목재무늬 플라스틱 및 타일, 창호는 P.V.C 샷시 등으로 마감되었습니다.

* 현재 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다.

* 승강기(엘리베이터), 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.1. 토지 정보

* 본 토지는 2필지의 토지가 일단의 장방형 평지로 이루어져 있으며, 주거용 부지로 이용되고 있습니다.

* 서측 방향으로 도로에 접하여 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한하며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 유효합니다.

4. 생활 정보

* 인근 재래시장, 소규모 상업시설 이용이 편리합니다.

* 지하철 7호선 중화역과 경의중앙선 중랑역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

* 대형 병원은 다소 거리가 있으나, 인근 의원급 의료기관 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 인근에 크고 작은 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

4.1. 주변 환경 분석 (혐오시설 여부)

* 본건이 위치한 서울특별시 중랑구 중화동 일대는 주거 지역과 상업 시설, 학교 등이 혼재된 일반적인 도심 생활권입니다.

* 주요 지도 서비스 및 검색 결과에 따르면, 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 납골당 등이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

* 장안중학교가 인접해 있고, 주변으로 소규모 상점과 근린생활시설, 단독주택 및 저층 공동주택이 분포하고 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 다만, 도시 지역의 특성상 소음이나 유해 시설의 잠재적 가능성에 대해서는 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 권리 분석 (개략)

* 본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 손OO입니다.

* 경매 물건의 상세한 권리 분석(말소기준권리, 인수되는 권리, 배당 관계 등)은 법원 경매 정보를 통해 별도로 확인해야 합니다.

* 임대차 관계는 파악되지 않아, 임차인이 있을 경우 명도 절차에 대한 추가 검토가 필요합니다.

5.1. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (25.9㎡, 주거패널조). 이는 향후 건물 철거, 사용 승인 제한, 이행강제금 부과 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 발코니 확장: 공부상 발코니 부분을 불법으로 확장하여 사용 중인 것으로 보이므로, 이 역시 위반건축물에 포함될 가능성이 높습니다.

* 토지거래허가구역: 일부 조건 하에 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다. (허가 대상이 아닌 경우 일반 거래 가능)

6. 종합 의견

* 본건은 서울 중랑구 중화동에 위치한 다세대주택으로, 역세권(지하철 7호선, 경의중앙선) 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설이 갖추어져 있어 입지적인 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 가장 큰 문제점은 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이로 인해 향후 건물 이용 및 관리에 상당한 제약과 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함 및 발코니 확장 부분도 위반건축물과 연관되어 추가적인 확인 및 대응이 필요합니다.

* 임대 관계가 불명확하므로, 인도명령 등 명도 관련 절차를 신중하게 검토해야 합니다.

6.1. 투자 포인트

* 가격 메리트: 위반건축물이라는 큰 하자 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 입지: 지하철역이 인접해 있고 주거 편의시설이 잘 갖춰진 지역이라는 점은 장기적인 가치를 기대하게 합니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물 문제를 해결할 수 있는 방안(이행강제금 납부 후 양성화 또는 원상복구 등)을 모색하고, 이를 통해 정상적인 건물 가치를 회복할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계