나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119545 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) 2층204호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119545 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) 2층204호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매3계 2024타경119545 | 소재지: 서울특별시 성북구 솔샘로4길 26-4, 2층204호 (정릉동,무화과동(102)) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 67,072,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경119545 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119545 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 14.79㎡ (약 4.47평)

건물면적: 14.11㎡ (약 4.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 기재된 특이사항 없음

주의사항: 기재된 주의사항 없음

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, '정릉3동 주민센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 시장 주변 상가와 주택이 혼재된 지역으로, '보국문로11길'을 따라 점포들이 있으며, 후면으로는 단독주택과 빌라 등이 분포하고 있습니다. 인근에 정수초, 북악중, 고대사대부중, 고대사대부고 등 다양한 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. '보국문로', '솔샘로' 변에 버스정류장이 인접해 있으며, 북동측으로는 지하철 우이신설선 '북한산보국문역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 정OO입니다. 강제경매 절차에 따라 일반적인 경우 선순위 권리는 말소되는 것으로 파악되나, 구체적인 권리관계 및 인수되는 권리 여부는 법원 공고 및 현황을 재확인해야 합니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 확인되어, 임차인 현황 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 '시장주변 상가 및 주택혼용지대'로, 주거 기능과 더불어 다양한 점포들이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. '보국문로11길'을 따라 형성된 상권은 지역 주민들의 소비 활동을 지원하며, 주변의 주거 지역과 함께 안정적인 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육: 정수초, 북악중, 고대사대부중, 고대사대부고 등 다수의 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

교통: '보국문로', '솔샘로' 인근 버스정류장 및 지하철 우이신설선 '북한산보국문역'을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 시장 주변 상가 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 정릉동 685-13, 374-13, 685-147, 685-154 총 4필지로 구성되어 있으며, 형태는 부정형입니다. 해당 토지들은 다음과 같은 용도지역 및 규제를 적용받고 있습니다.

- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

- 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 제한보호구역(후방지역:500m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

이러한 제한사항들은 향후 건축 행위나 재개발 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

7. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 경사슬래브 지붕을 가진 다세대주택(도시형생활주택, 단지형 다세대)으로, 본건은 2층 204호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 및 강판붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시 창호가 사용되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 시설, 엘리베이터 시설 등이 갖추어져 있습니다. 내부 구조도는 별첨 자료를 참조해야 합니다.

8. 공부와의 차이

등기부등본 등 공부상의 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.

9. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 저항이나 미납 임대료 정산 문제가 발생할 수 있습니다.

협소한 면적: 건물 면적 약 4.27평, 토지 면적 약 4.47평으로 매우 협소하여 주거 만족도나 향후 재임대 또는 매각 시 제약이 있을 수 있습니다.

개발 제한: 군사 보호 구역, 중점경관관리구역 등의 제한 사항은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

혼합 지역 특성: 상가와 주택이 혼재된 지역 특성상 소음이나 프라이버시 침해 등 주거 환경에 대한 민감도가 있을 수 있습니다.

10. 종합 의견

본건은 서울 성북구 정릉동의 역세권(북한산보국문역) 인근에 위치하며, 주변에 교육 시설과 생활 편의시설이 갖춰진 다세대주택입니다. 2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성도 일부 있으나, 여러 군사 및 경관 관리 구역의 제한 사항이 존재합니다. 특히, 임대차 관계 미확인 및 매우 협소한 면적은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후 명도 절차 및 임대차 관계 확인이 필수적이며, 소액 투자 또는 실거주 목적이라면 입지 조건과 주변 시세를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

11. 투자 포인트

입지: 지하철역 및 버스정류장 인근으로 교통이 편리하며, 학교와 상업 시설이 가까워 생활 인프라가 양호합니다.

가격: 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (감정가 1억 3,100만원)

개발 잠재력: 제2종일반주거지역으로 향후 재개발 또는 가치 상승의 잠재력이 있으나, 복합적인 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계