나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경120095 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 376-19 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "고려대학교사범대학 부속중고교" 남동측 인근에
위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 우이신설경전철 "북한산보국문역" 까지 도보로 각각 약3-4분
및 약9-10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층건내 제6층 제601호로서,
외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1·다락1 등으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택,제2종근린생활시설)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방
지역: 500m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관
관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

기호3
제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한
보호구역(후방지역: 500m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건은 내부계단을 통하여 출입가능한 다락층(약43.8㎡)이 소재함(후첨 "사진용지" 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경120095 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 376-19 6층601호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 건물개요

건물명: 삼성그린빌라

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제6층 제601호

건물면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

전유부분 면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

특이사항: 내부 계단을 통한 다락층(약 43.8㎡, 약 13.25평) 존재

총 전유면적 (다락 포함 시): 약 89.55㎡ (약 27.09평)

1.3. 토지개요

토지면적: 28.47㎡ (약 8.61평)

토지지분: 28.47㎡ (약 8.61평)

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 365,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "고려대학교사범대학 부속중고교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보 약 3-4분, 우이신설경전철 "북한산보국문역"까지 도보 약 9-10분이 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 소유권 보존, 이전, 공유자 이전 등기 및 국민건강보험공단, 한국자산관리공사, 서민금융진흥원 등의 압류 및 가압류 내역이 존재합니다. 또한, 말소기준권리 이후 접수된 주택임차권(을9, 박상준)이 있으며, 말소기준권리(갑5, 국민건강보험공단 압류)보다 늦게 설정되었으나, "말소: 인수"로 표기되어 있어 해당 임차인의 권리가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

등기부채권 총액은 446,471,996원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박상준

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-13

확정일자: 2021-09-15

배당신고일자: 2024-05-01

대항력: 있음

비고: 임차인은 본건 건물에 대한 주택임차권을 등기하였으며(을9), 전입일자, 확정일자를 갖추어 대항력이 있습니다. 또한, 임차인 박상준이 강제경매(갑9) 채권자로도 등기되어 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 박상준이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 360,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 그러나 임차인이 직접 강제경매를 신청한 채권자이므로, 보증금 회수를 위한 경매 절차가 진행된 것으로 판단됩니다. 이 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 것은 낙찰자가 임차인에게 별도로 보증금을 지급할 필요 없이, 낙찰가 내에서 법원을 통해 채권/채무 관계가 정리됨을 의미할 수 있습니다. 다만, 인수되는 임차권은 매각으로 소멸되지 않으므로, 임차인의 점유 및 사용 수익은 법원의 명도 절차에 따라 진행될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 분석

본건 소재지는 주택가와 상업시설, 교육기관이 혼합된 지역으로, 성북구 내에서 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 전용면적 기준 평당 약 870만원에서 1,390만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 본건은 도시형생활주택으로, 내부 다락층까지 포함하면 실사용 면적이 약 27.09평에 달합니다. 이러한 점을 고려할 때, 평당 약 1,000만원에서 1,350만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 총 전용면적(다락 포함) 약 27.09평을 고려하면, 시장가치는 약 2억 7천만원에서 3억 7천만원 범위로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 고려대학교사범대학 부속중고교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

고려대학교사범대학 부속중고교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 기타

건물 내부에 현관, 방 3개, 주방, 거실, 욕실, 발코니, 다락 등으로 이용 가능한 구조입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 박상준은 대항력이 있으며, 보증금 360,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 임차인이 직접 경매를 신청한 채권자이므로, 낙찰가의 배당을 통해 보증금 회수가 이루어질 수 있습니다. 이 경우 낙찰자의 실질적인 추가 부담은 없을 것으로 판단되나, 명도 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 노후로 인한 리스크는 적습니다.

6.3. 기타 법적 제한

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 도시형생활주택으로, 고려대학교사범대학 부속중고교 인근에 자리하여 교육 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 내부 다락층을 포함한 넓은 실사용 면적이 강점입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자인 박상준 씨의 존재이며, 이로 인해 인수되는 임차보증금 3억 6천만원이 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있는지 여부가 중요합니다. 그러나 임차인이 직접 채권자로서 경매를 신청한 점을 미루어 볼 때, 낙찰가가 법원 배당 절차를 통해 정리될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2018년 사용승인)로 관리 상태 양호 예상.

* 내부 다락층을 포함한 넓은 실사용 면적 활용 가능성.

* 성북구 내 정릉동의 안정적인 주거 입지.

* 대항력 있는 임차인이 직접 신청한 경매 사건으로, 보증금 인수 부담이 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가는 365,000,000원이며, 유사 물건 시세 분석 결과 총 전용면적(다락 포함) 기준 시세는 약 2억 7천만원에서 3억 7천만원 범위로 추정됩니다.

임차인 박상준 씨가 보증금 360,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이지만, 직접 경매를 신청한 채권자이므로 낙찰가의 배당을 통해 보증금 회수가 이루어질 것으로 예상됩니다. 이 경우, 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 지급해야 하는 추가 부담은 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

따라서, 본건의 투자 가치는 감정가 및 추정 시세 범위 내에서 결정될 수 있습니다. 채권자 및 임차인의 채권액(총 4억 4천만원 이상)과 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 360,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 법원의 배당 결과 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.