나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경70213 [1] 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 103동 6층 604호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민대학교" 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택,
단독주택, 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있는 바, 제반
교통환경은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건 내 제6층 제604호로서,
외벽: 외장 석재 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호 마감 등 입니다.

이용상태

공부상 연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로를 통하여 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(
경민대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(중점경관관리구역(호국로))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

본건의 이용상태 및 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부확인이
불가능하여 인근 표준적인 설비, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성 되었으므로, 실제 이용상
태 및 내부구조는 상이할 수 있는 바 업무 진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경70213 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 590-27, 스타파크빌 103동 6층 604호

물건 종류: 연립주택 (집합건축물대장상 공동주택(연립주택))

감정가: 200,000,000원 (2억원)

토지 면적: 38.24㎡ (약 11.57평)

건물 면적: 54.21㎡ (약 16.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한국주택금융공사

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 가능동에 소재하며, "경민대학교"로부터 남서측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건에는 다수의 권리 관계가 설정되어 있으며, 이 중 일부는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

특히, 을구 1번 순위의 주택임차권(최필순)은 2019년 12월 9일 전입, 2019년 11월 13일 및 2021년 11월 29일 확정일자를 받았으며, 임대차보증금은 174,300,000원으로 등기되어 있습니다. 본 주택임차권은 말소기준권리(갑7, 인천수산업협동조합 가압류, 2023.04.27. 접수)보다 선순위에 해당하므로, 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 인수하게 됩니다. 물건명세서 상 해당 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 총 취득 비용에 큰 영향을 미칩니다.

임차인 현황표에는 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 174,300,000원의 주택임차권이 인수 조건으로 명시되어 있으므로, 인수 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

말소기준권리인 인천수산업협동조합의 가압류(갑7)를 포함한 나머지 가압류, 압류, 강제경매(갑10, 한국주택금융공사) 등의 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 경민대학교 인근 지역에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 근린생활시설 수요가 예상됩니다. 주변에 주택가가 형성되어 있어 안정적인 주거 수요 기반을 갖추고 있습니다. 또한, 대로변 및 이면 도로에 대한 접근성이 양호하여 상업 활동 또한 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 위치 (보통 수준)

* 교육: 경민대학교 인접, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적 (자세한 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 편의시설: 주변 주택가 및 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용 가능

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 174,300,000원의 임차보증금 인수 위험은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 금액은 매수인의 총 취득 비용을 현저히 증가시키며, 부동산 가치 대비 높은 부담이 될 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가능했습니다. 이는 실제 상태가 공부상 내용과 다르거나 예상치 못한 하자가 존재할 가능성을 내포합니다.

* 경매 시장 경쟁: 해당 물건에 대한 인기가 있을 경우, 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경민대학교 인근의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 위치한 연립주택입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이나, 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 174,300,000원에 달하는 대항력 있는 임차보증금의 인수 가능성입니다. 이로 인해 총 취득 비용이 감정가를 초과하거나 시장 가치를 상회할 수 있어, 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 내부 확인 불가로 인한 불확실성 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 의정부시 가능동 일대의 주거 환경 개선 및 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 대학가 인접: 경민대학교와 인접하여 임대 수요 확보 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다 (단, 현재 임차인과의 관계 및 보증금 인수 조건에 따라 달라짐).

* 감정가 대비 낮은 인수 보증금 부담 시: 만약 해당 임차보증금이 경매 절차에서 충분히 배당되어 매수인이 인수하지 않게 되거나, 시장 가치 대비 상대적으로 낮은 가격에 취득할 수 있다면 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다. 최근 실거래 사례 중 유사한 건축 연도(2018년식)와 면적(62.59㎡)을 가진 물건이 175,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 적정 시장가치는 1.7억원 ~ 2억원 내외로 추정됩니다.

하지만, 174,300,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 총 실질 취득 비용이 감정가를 크게 초과할 수 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 신중한 투자를 위해 감정가의 80% 수준인 160,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 (1억 6천만원)

* 예상 총 취득 비용: 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 160,000,000원 + 174,300,000원 = 334,300,000원 (3억 3천4백3십만원)

따라서, 해당 입찰가로 낙찰 시 총 취득 비용이 감정가 및 추정 시장가치를 초과하므로, 신중한 판단이 필요하며, 인수 보증금 처리 여부에 따라 입찰가 전략을 재수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.