나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100815 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층508호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 공원, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며. 인근에 노선버스정류장 및 "신림역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제5층 제508호로서.
(사용승인일: 2021.01.28)
외벽: 석재 치장 마감 등
창호: 샷시 창호 등임..

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비. 승강기설비,소화관련 설비,주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건 현장조사시에 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 불가능하여 후첨 내부구조도는 집합건축물대장상의 건축물현황도에의거 도시하였으니 참고바라며, 경매진행시 재확인을 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100815 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층508호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 용도: 공동주택)

건물 사용승인일: 2021년 01월 28일

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 205,000,000 원 (2억 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 공원, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 "신림역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당함. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사의 강제경매 개시결정, 2025-01-13 접수, 225,009,204원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1 (정효환의 주택임차권)

인수되는 권리: 을1 (정효환의 주택임차권)

3.2. 임차인 현황

임차인: 정효환 (마스킹 처리: 정 )

보증금: 215,000,000 원 (2억 1천 5백만원)

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2022년 02월 15일

확정일자: 2022년 01월 14일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 02월 26일

인수 보증금: 215,000,000 원

3.3. 권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 215,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 경매 절차에서 임차인이 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 최종적으로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 신림동 일대는 신림역을 중심으로 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거 단지가 형성되어 있으며, 공원, 학교, 관공서, 각종 편의시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 제반 인프라가 잘 갖추어진 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 정확한 내부 상태 파악에 어려움이 있음. 추후 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요함.

6.2. 선순위 임차권 인수 (대항력 있는 임차인)

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(정 )의 보증금 215,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 부담해야 하므로 투자 시 총 실투자금액이 크게 증가할 수 있음.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 세부적인 현장 답사를 통해 추가적인 사항을 확인하는 것이 권장됨.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 신림역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 11.50㎡(약 3.48평)의 매우 작은 전용면적과 215,000,000원의 높은 선순위 임차보증금 인수가 가장 큰 부담 요인으로 작용함. 감정가 205,000,000원 대비 인수해야 할 임차보증금이 더 높다는 점에서, 투자로서의 매력도를 신중하게 검토해야 할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)이라는 점

* 신림역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자용으로 고려 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차보증금이 215,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 물건 자체의 시장가치가 인수 보증금보다 낮을 가능성을 시사합니다.

따라서, 본건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액으로 산정되어야 하며, 이는 물건의 실제 시장 가치 대비 보증금 액수를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 본 건의 실제 공실 시 시장 가치를 약 250,000,000원 수준으로 가정한다면, 예상 가능한 입찰가는 인수 보증금을 제외한 약 35,000,000원 (250,000,000원 - 215,000,000원)으로 산정해 볼 수 있습니다.

하지만 위 산정은 시장 가치에 대한 가정이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자, 향후 시세 변동 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사, 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건은 인수 보증금으로 인한 높은 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.