나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100693 [1] 서울특별시 종로구 명륜1가 78-33 지하층비03호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100693 [1] 서울특별시 종로구 명륜1가 78-33 지하층비03호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매3계 2025타경100693 | 소재지: 서울특별시 종로구 혜화로9길 58-8, 지하층비03호 | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 105,984,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100693 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 명륜1가 78-33 지하층비03호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

토지면적: 20.89㎡ (약 6.32평)

건물면적: 38.55㎡ (약 11.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 종로구 명륜1가에 위치한 다세대주택 지하층 건물입니다. 지하1층/지상3층 건물 내 지하층 비03호이며, 철근콘크리트조로 건축되었습니다. 1997년 3월 21일 사용승인을 받았으며, 방 2개, 거실/주방, 욕실, 창고, 현관 등으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 종로구 명륜1가에 위치하며, 주변에는 성균관대학교 인문사회과학캠퍼스가 남동측 인근에 소재합니다. 또한, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 혜화역이 남동측 근거리에 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.4. 토지 및 건물 정보

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 지하층 비03호입니다. 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(성균관대 주변지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성균관대학교), 대공방어협조구역, 등록문화유산구역(서울 문묘와 성균관), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 서울도심으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 윤OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부상 특별히 복잡하거나 인수해야 할 권리는 없어 보이나, 입찰 전 등기부등본 및 현황조사서를 통해 최신 권리관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 상권분석

본 물건이 소재한 종로구 명륜1가 지역은 성균관대학교와 인접하여 대학가 상권의 특성을 지니고 있습니다. 과거에는 학생 수요를 기반으로 활성화되었으나, 최근 몇 년간 온라인 수업 증가 등으로 인해 대학가 상권 전반에 어려움이 있었습니다. 하지만 학사 운영 정상화와 거리두기 완화 이후 점차 활기를 되찾고 있는 추세입니다. 주변에 성균관대학교, 서울대학교 병원, 가톨릭대학교 성신교정 등 주요 시설이 있어 잠재적인 수요가 존재하며, 이는 상권의 회복 가능성을 시사합니다. 다만, 상권 내 경쟁 및 임대료 수준 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.8. 생활정보

주변에 성균관대학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 지하철 4호선 혜화역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 종로구라는 역사적 중심지에 위치하여 문화유적(서울 문묘와 성균관 등) 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 해당 물건의 경우 임대 관계는 미상으로, 실제 거주 및 임대 목적 활용 시에는 사전에 임차인 현황 파악이 중요합니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 등록문화유산구역(서울 문묘와 성균관) 내 위치: 해당 지역은 문화유산 보호를 위한 규제 및 제한이 있을 수 있습니다.

2. 임대 관계 미상: 현재 임대 중인지 여부 및 임차인의 존재 유무가 불확실하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 지하층 거주: 지하층이라는 특성상 채광, 통풍, 습기 문제 등이 발생할 수 있으며, 이는 주거 선호도 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 주변 대학 상권의 변동성: 코로나19 팬데믹과 같은 외부 요인으로 대학 상권의 유동인구 및 소비 패턴에 변동이 발생할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심부인 종로구에 위치하며, 성균관대학교 및 혜화역과 인접하여 교통 및 교육 환경이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 문화유산 보존 지역에 속해 있어 지역적 특색이 강한 지역입니다. 그러나 지하층이라는 점, 임대 관계 미확인, 주변 상권의 변동성 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 감정가 2억 7백만원을 기준으로, 권리관계가 비교적 명확하고 입지가 좋은 점을 감안하면 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 꼼꼼한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종적인 투자 결정을 내려야 합니다.

1.11. 투자 포인트

1. 서울 도심 역세권 입지: 혜화역 인근의 우수한 교통 접근성.

2. 풍부한 잠재 수요: 성균관대학교 및 인근 대학, 서울대학교병원 등의 배후 수요.

3. 역사문화 중심지: 서울 문묘와 성균관 등 역사 유적과 인접한 지역적 가치.

4. 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계