나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100693 [1] 서울특별시 종로구 명륜1가 78-33 지하층비03호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 명륜3가 소재 ""성균관대학교 인문사회과학캠퍼스"" 남동측
인근에 위치함.
주위는 다세대주택,단독주택,아파트,근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에
""지하철 4호선 혜화역""이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층 건 내 지하층 비03호로서
외벽:돌붙임 및 몰타위페인트마감 등.
내벽:벽지 및 타일붙임 마감 등.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

1997.03.21일자로 사용승인되고,
방2,거실/주방,욕실,창고,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스보일러에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),
지구단위계획구역(2019-01-31)(성균관대주변지구단위계획구역)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(성균관대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
등록문화유산구역(서울 문묘와 성균관)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심(2019-08-09)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울특별시중앙지방법원 2025타경100693 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 종로구 명륜1가 78-33 지하층비03호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

207,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 20.89㎡ (약 6.32평)

건물면적: 38.55㎡ (약 11.66평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 종로구 명륜1가에 소재하며, 성균관대학교 인문사회과학캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 4호선 혜화역이 남동측 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 우수한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(2024카단100277)입니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않아 매각으로 인해 위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑4: 2019-11-19 소유권이전 (유미영)

* 을5: 2023-07-17 주택임차권 (권성별, 보증금 180,000,000원, 전입 2022-02-14, 확정 2022-01-20). 해당 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 갑5: 2022-02-28 소유권이전 (윤광노)

* 갑6: 2024-01-15 가압류 (주택도시보증공사, 390,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 2025-01-17 강제경매 (주택도시보증공사, 195,133,148원) - 본 건

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (권성별)

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-20

* 배당신고일자: 2023-07-17

* 대항력: 없음

물건명세서 상의 주택도시보증공사 확약서(2026.01.22)에 따라, 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당으로 임대차보증금 반환 채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 채권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 임차인 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 편의시설 및 입지

본 물건은 서울의 중심부인 종로구에 위치하며, 대학로와 인접하여 풍부한 문화, 상업, 교육 시설을 이용하기 용이합니다.

* 교통: 지하철 4호선 혜화역 도보 접근 가능. 다양한 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육: 성균관대학교, 서울대학교 연건캠퍼스 등이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 문화/여가: 대학로 문화거리, 국립국악원, 서울대학교병원 등이 가까이 있어 문화생활 및 의료 이용이 편리합니다. 창경궁, 종묘 등 문화유산 접근성도 좋습니다.

* 상업시설: 주변 근린생활시설 및 대학로 상권을 통한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 지구단위계획구역 (성균관대 주변)

* 문화재 보호구역 (등록문화재구역 - 서울 문묘와 성균관)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 서울도심

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 관련

HUG(주택도시보증공사)와의 확약으로 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 모든 경매 절차는 변수가 있을 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 개발 및 규제 관련

본건이 등록문화재 구역(서울 문묘와 성균관) 및 역사도심 중점경관관리구역 내에 위치하고 있어, 향후 건축물 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 규제 사항을 숙지해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심지인 종로구 명륜동에 위치하여 지하철 4호선 혜화역을 편리하게 이용할 수 있는 우수한 입지를 자랑합니다. 성균관대학교 및 대학로 인접으로 풍부한 생활 인프라와 잠재적 임대 수요를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 7백만원으로 책정되어 있으나, 주변 시세와 비교 시 저평가된 가능성이 있습니다. 권리관계는 HUG와의 협약으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 최소화된 상태로 파악됩니다. 문화재 보호 구역 등 일부 지역 규제가 존재하나, 안정적인 주거지로서의 가치는 높다고 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 핵심 도심 입지: 혜화역 역세권으로 서울 시내 어디든 접근 용이

* 안정적 임대 수요: 대학가 인근으로 학생 및 직장인 수요 풍부

* 저평가 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성

* 권리관계 명확화: HUG 확약으로 보증금 인수 위험 최소화

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 대비 본건의 시세는 약 2.8억원에서 3.5억원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 2.07억원으로 시장가 대비 낮은 편이며, HUG와의 확약으로 인한 인수 보증금 부담이 없는 점을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 110~120% 수준을 초과할 가능성이 있습니다.

본 건의 면적, 입지, 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 3.0억원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.