나이스옥션 법원경매 부산 2024타경145 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 147-31 남명씨티밸리 1층102-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2024.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북동측 인근에 위치하는 남명씨티
밸리 1층 102-1호 및 102-2호로서, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등
으로 형성되어 있어, 위치 및 주위환경 무난함.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북동측 인근에 위치하는 전원에스빌 4층 401호로서, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도1호선(시청역) 및 시내버스정류장이
소재하여 대중교통사정 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선(연산역) 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건내 4층 401호로서,
(사용승인일: 2003.01.13)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층건내 1층102-1호[기호(1)] 및 1층 102-2호[기호(2)]로서,
(사용승인일: 2013.11.08)

외벽: 복합판넬 및 드라이비트마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
바닥: 타일깔기마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(폐문),
기호(2): 근린생활시설(사무실)임.

이용상태

아파트임.

설비내역

공동위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정다각형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 부지 등으로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 35M 폭의 도로에, 북동측 및 남동측으로 약 8M 폭의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-01-07), 방화지구(2019-01-07), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09
-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관
한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 일반경관지구(저촉)임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경145 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 147-31 남명씨티밸리 1층 102-1호

신주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로990번길 8 (양정동)

용도: 근린상가

감정가: 2,065,000,000원

토지면적: 41.60㎡ (약 12.58평)

토지지분: 41.599999999999994㎡ (약 12.58평)

건물면적: 193.13㎡ (약 58.44평)

건물지분: 193.13㎡ (약 58.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 2013년 11월 08일 사용승인

주요 용도: 업무시설, 근린생활시설

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 입지 및 주위환경이 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 시청역 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로상태: 본건은 남서측으로 약 8M 폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 일반경관지구(저촉) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부채권 총액: 2,320,585,961원

말소기준권리: 부산은행 근저당 (접수일자: 2018-09-07, 채권액: 1,980,000,000원)

설명: 본 건의 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 매각으로 소멸되는 권리입니다.

소멸 예정 권리:

* 부산은행 근저당 (2018-09-07)

* 송선자 근저당 (2019-01-31)

* 신한은행 가압류 (2023-12-14)

* 부산은행 임의경매개시결정 (2024-01-11)

* 부산신용보증재단 가압류 (2024-01-12)

* 신용보증기금 가압류 (2024-03-08)

* 동래세무서장 압류 (2024-04-04)

* 부산진구 압류 (2024-08-14)

* 부산진세무서장 압류 (2024-11-28)

인수 가능한 권리:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 우상길

보증금: 0원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2022-11-30, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사씨에이그룹컴퍼니

보증금: 5,000,000원, 차임: 200,000원, 사업일자: 2022-12-19, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사청룡산업개발

보증금: 3,000,000원, 차임: 500,000원, 사업일자: 2024-01-05, 대항력: 없음

총 인수 보증금: 0원

1.4. 상권분석

본건은 부산진구 양정동에 위치한 남명씨티밸리 내 근린상가로, 주변은 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼합된 복합 상권입니다.

양정초등학교 인근에 위치하여 학생 및 배후 주거 수요를 바탕으로 한 잠재 고객 확보가 가능합니다.

부산도시철도 1호선 시청역 역세권에 해당하여 유동인구 흡수 및 접근성이 뛰어나 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능하며, 활발한 상권 형성에 기여할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변 학군으로는 양정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

업무시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 직주근접 환경을 누릴 수 있습니다.

시청역 및 다수의 버스정류장이 가까워 시내 이동이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 생활 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었던 사유(예: 명도 관련 문제, 지나치게 높은 입찰가, 권리관계 복잡성 등)를 면밀히 파악하고 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

중복사건 및 유동화 물건: 경매 절차상 중복으로 진행되거나 유동화된 물건의 경우, 사건 처리의 복잡성이나 이해관계자 간의 조율이 필요할 수 있습니다.

명도 관련 사항: 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 부산진구 양정동의 탁월한 역세권 입지에 위치한 근린상가 물건입니다.

권리관계가 말소기준권리 하에 모두 소멸 예정으로 인수되는 부담이 없으며, 임차인들의 대항력 또한 없어 명도 리스크가 상대적으로 적습니다.

재매각 물건이라는 점은 주의해야 할 부분이지만, 이러한 점을 감안하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 확보가 기대되는 물건입니다.

주변 상권의 발전 가능성과 향후 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

위치: 부산도시철도 1호선 시청역 도보 이용 가능한 초역세권 입지로 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 낙찰 후 추가 인수 부담이 전혀 없습니다.

임차인: 인수할 보증금이 없는 임차인만 존재하여 명도 절차 진행 시 부담이 적습니다.

용도: 근린생활시설로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 투자처입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 시세, 건물의 현 상태, 명도에 소요될 예상 비용, 경매 수수료, 취득세 등 제반 부대 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로 비용 부담 측면에서는 유리한 조건을 가지고 있습니다.

재매각 물건인 만큼, 이전 경매의 낙찰가 및 유찰 사유를 면밀히 분석하고, 향후 예상되는 명도 과정 및 시장 상황을 고려하여 경쟁력 있는 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.