나이스옥션 법원경매 부산 2024타경145 [2] 부산광역시 부산진구 양정동 147-31 남명씨티밸리 1층102-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2024.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정초등학교 북동측 인근에 위치하는 남명씨티
밸리 1층 102-1호 및 102-2호로서, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등
으로 형성되어 있어, 위치 및 주위환경 무난함.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북동측 인근에 위치하는 전원에스빌 4층 401호로서, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도1호선(시청역) 및 시내버스정류장이
소재하여 대중교통사정 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선(연산역) 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건내 4층 401호로서,
(사용승인일: 2003.01.13)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층건내 1층102-1호[기호(1)] 및 1층 102-2호[기호(2)]로서,
(사용승인일: 2013.11.08)

외벽: 복합판넬 및 드라이비트마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
바닥: 타일깔기마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(폐문),
기호(2): 근린생활시설(사무실)임.

이용상태

아파트임.

설비내역

공동위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정다각형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 부지 등으로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 8M 폭의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 35M 폭의 도로에, 북동측 및 남동측으로 약 8M 폭의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2019-01-07), 방화지구(2019-01-07), 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09
-19)(42m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관
한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 일반경관지구(저촉)임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경145 (2)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 147-31 남명씨티밸리 1층 102-2호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 313,000,000원

* 토지 면적: 5.60㎡ (약 1.7평)

* 건물 면적: 26.20㎡ (약 7.9평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 재매각 건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 재매각

* 물건명세서 작성일: 2025-12-18

2. 입지조건

2.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 양정동 147-31, 남명씨티밸리 1층 102-2호 (양정초등학교 북동측 인근)

* 주위 환경: 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 1호선 시청역 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 인근에 양정초등학교가 위치하며, 상업 및 주거 시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다. (추가적인 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 최종 확인은 필수입니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2018.09.07 접수, 1,980,000,000원)

* 등기부채권 총액: 약 23억 2천만원으로, 채권 총액이 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 우상길, 보증금 0원, 월차임 300,000원, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사씨에이그룹컴퍼니, 보증금 5,000,000원, 월차임 200,000원, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 확인이 필요합니다. (정보 부족)

* 주의: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 부산진구 양정동 일대의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 업종: 주변에 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어, 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

* 유동인구: 양정동은 대학가와 주거 단지가 복합적으로 형성되어 있어, 상권의 특성을 파악하는 것이 중요합니다. (추가 정보 부족으로 심층 분석 어려움)

5. 생활정보

5.1. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 17층 건물 내 1층 102-2호, 2013년 11월 8일 사용승인되었습니다.

* 내외부 마감: 외벽은 복합판넬 및 드라이비트, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감이며, 창호는 샷시입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 공동현관, 도시가스 개별난방, 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

* 재매각: 본 건은 재매각으로 진행 중이므로, 이전 입찰 참여자들의 특별한 사정이 있었을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액이 약 23억 2천만원으로 매우 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 유동화/중복 사건: 유동화 물건 및 중복 사건으로 인해 권리관계가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미확인 권리: 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나 구체적 내용이 없어, 현장 조사 시 인수 가능한 권리 유무를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 근린상가로, 비교적 양호한 입지와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 재매각, 높은 채권 총액, 유동화 물건 등 여러 특수 물건 요소가 존재하여 권리 분석 및 현장 조사에 더욱 신중을 기해야 합니다. 상권 분석을 통해 향후 활용 방안을 구체적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 양정동 상권: 부산진구 양정동은 상업 및 주거 복합 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 역세권 인접: 부산지하철 1호선 시청역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

* 재매각으로 인한 가격 메리트: 재매각 물건의 경우, 일반적으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가

* 예상 입찰 전략: 감정가 313,000,000원을 기준으로, 본건의 재매각 및 다수의 채권 설정 현황을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 분석하여, 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 법원에서 공고하는 최저매각가격 및 본건의 실제 현황(임대차, 점유 등)을 반드시 재확인해야 합니다.

* 또한, 재매각 건이므로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.