나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8491 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 명월리 734 전 경매

제주특별자치도 제주시 한림읍 명월리 734 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경8491(제주지방법원 경매10계). 감정가 769,739,000원, 최저가 538,817,000원. 매각기일은 2026-08-11입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 8491 [1]
소재지	제주특별자치도 제주시 한림읍 명월리 734
용도	토지
매각기일	2026.08.11
관할법원	제주지방법원 경매10계 (064-729-2262)
이용제한	건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구3등급, 계획관리지역, (접함)하천구역

면적

토지면적	4,991㎡ (1,509.78평)

금액

감정가	769,739,000원
최저가	538,817,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	53,881,700원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.07	769,739,000원	유찰
2차	2026.08.11	538,817,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 대상물건 공히 제주특별자치도 제주시 한림읍 명월리 소재 '명월리사무소' 남동측 원거리에 위치하고 주위는 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 일련번호 1) 인근 및 2),3)까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 대상물건 공히 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 일련번호 1),2)는 '전(휴경지)', 3)은 '도로등'으로 이용중임.
인접 도로상태: ■ 일련번호 1) 지적도상 맹지이나 일련번호 2)를 통하여 출입이 가능함.

■ 일련번호 2) 지적도상 북서측으로 폭 약 5M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

■ 일련번호 3) 지적도상 폭 약 5M 내외의 콘크리트포장도로임.
토지이용계획 및 제한상태: ■ 일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ지하수자원보전4등급ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

■ 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)ㆍ생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)ㆍ지하수자원보전4등급ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,

■ 일련번호 3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ지하수자원보전4등급ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
제시목록 외의 물건: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록 1. 및 2.는 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8491 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 명월리 734

용도: 전 (휴경지)

토지면적: 4991.00㎡ (약 1510.07평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

감정가: 76,973,900원

1.3. 매각 대상

토지매각 (목록 1.)

일괄매각 대상 (목록 1. 및 2. 일괄 매각)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 명월리 소재 '명월리사무소'에서 남동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 마을 주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

일련번호 1) 토지 인근으로 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

대상 토지는 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지입니다. 현재 '전(휴경지)'으로 이용 중입니다.

* 일련번호 1)은 지적도상 맹지이나, 일련번호 2)를 통하여 출입이 가능합니다.

* 일련번호 2)는 지적도상 북서측으로 폭 약 5M 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 일련번호 3)은 지적도상 폭 약 5M 내외의 콘크리트 포장도로입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 경관보전지구 3등급

* 생태계보전지구 5등급 (일련번호 1, 3)

* 생태계보전지구 4-1등급 (일련번호 2, 저촉)

* 지하수자원보전 4등급

* 건축계획심의대상구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본 상 여러 소유권 이전 및 권리 설정 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2023년 8월 10일 접수된 근저당권 (을9)이며, 해당 권리 및 그 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 유순열 (2008-11-03), 농업회사법인서울올레멤버스주식회사 (2015-10-22), 이선주 (2016-01-15)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2023-08-10, 600,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정: 상주농업협동조합 (2023-08-10, 말소)

* 소유권이전청구권가등기: 김창열 (2023-08-11)

* 가압류: 코리아신탁 (2025-03-10, 182,400,000원, 말소), 서울보증보험주식회사 (2025-04-29, 162,732,690원, 말소)

* 임의경매: 상주농업협동조합 (2025-07-22, 446,671,929원, 말소)

* 가압류: 하나동산새마을금고 (2025-08-20, 250,000,000원, 말소)

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 실제 인수되는 보증금이나 차임이 없을지라도 잠재적인 권리 관계를 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

해당 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 명월리의 농경지대에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다.

주변 관광지로는 명월성지, 명월팽나무군락지 등이 있어 비교적 한적하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 혐오시설

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 및 혐오시설 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 해당 지역은 농경지대로서 도심의 상업 시설과는 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 제주환경자원순환센터(소각장, 매립장)는 제주시 구좌읍 동복리에 위치하며, 본 물건지와의 직접적인 인접성은 낮은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 인프라

명월리 소재지는 마을 중심부에서 어느 정도 떨어진 외곽 지역으로 판단됩니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

5.2. 잠재적 지역 개발

제주도의 지속적인 관광객 증가와 함께 한림읍 지역은 개발 수요가 꾸준히 존재합니다. 다만, 본 물건의 경우 농림 지역 및 환경 보전 지구 등의 규제로 인해 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본 물건은 '전(휴경지)'으로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않을 경우 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급 절차: 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출해야 하며, 심사 과정에서 반려될 가능성도 있습니다. 특히 맹지인 경우 경작의 어려움으로 인해 반려될 수 있으니 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 여부

일련번호 1) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지(일련번호 2)를 통해 출입이 가능합니다. 다만, 이 통행로에 대한 법적 권리 관계(예: 지상권, 지역권 등)를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전등급 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로 확인되어, 추후 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 명월리의 농경지로서, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 일부 토지(일련번호 1)는 맹지에 해당합니다. 주위 환경은 농촌 지역으로 조용하고 한적하나, 편의시설 접근성은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 농지법 관련 규제와 맹지라는 점, 미상 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 청정 자연환경 속 토지: 제주도라는 입지적 장점과 함께 농경지로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

* 농지 활용 잠재력: 향후 농업 경영 또는 주말·체험 영농 목적으로 활용 가능합니다.

* 규제 완화 가능성: 향후 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 공시지가

* 해당 지역의 개발 가능성 및 규제 완화 동향

* 낙찰 예상 통계 및 입찰 참여자들의 성향 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가는 76,973,900원이나, 이는 단순 참고용이며 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 및 시장 상황에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 그 절차의 난이도가 예상 입찰가에 중요한 영향을 미칠 것입니다.1.물건 기본정보