나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8510 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 651 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 소재 '어음2리마을회관' 동측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서, 토지임야 상태임.
기호(2) : 인접지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서, 전임.

인접 도로상태

기호(1) : 맹지임.
기호(2) : 북동측으로 노폭 약 3미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.



기호(2) : 생산관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2)는 지목 및 현황 '전'으로서, 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료 되나, 해당관청에 재확인 요함.

물건 비고

일괄매각.
목록2. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8510 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 651

* 용도: 전

* 감정가: 1,114,962,000원

* 토지 면적: 7940.00㎡ (약 2,399.86평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울산축산업협동조합 (울OOOOOOOO)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 목록2. 농지취득자격증명 제출 필요 (농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 소재 '어음2리마을회관' 동측 원거리에 위치하며, 주위는 전(밭), 임야 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 기호(1): 인접지와 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서, 임야 상태입니다.

* 기호(2): 인접지와 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지로서, 전(밭)입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1): 맹지입니다.

* 기호(2): 북동측으로 노폭 약 3미터 아스콘 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 생산관리지역에 해당하며, 여러 환경 보전 지구 및 지하수자원 관련 규제가 적용됩니다.

* 기호(1) 토지: 생산관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

* 기호(2) 토지: 생산관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

생산관리지역 내 건축물은 일반적으로 건폐율 20% 이하, 용적률 50~80% 이하로 제한될 수 있으나, 구체적인 건축 가능 여부 및 규모는 관련 법규 및 제주도 도시계획 조례를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을22 근저당권 (접수일자: 2020-09-01, 채권자: 울산축산업협동조합)이 말소 기준 권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 (1999-12-22, 2005-12-27, 2006-12-29): 김용직 외 1인, 이현애, 장광규 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권 (2020-09-01): 울산축산업협동조합 (채권액 840,000,000원)

* 근저당권 공동담보 (2024-04-03): 권혁태 (채권액 150,000,000원)

* 임의경매개시결정 (2025-07-24): 울산축산업협동조합 (청구금액 745,503,622원)

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 990,000,000원 (840,000,000원 + 150,000,000원) 입니다. 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제주시 애월읍 어음리의 농촌 지역에 위치합니다. 주변은 주로 전(밭)과 임야로 이루어져 있으며, '어음2리마을회관'에서 원거리에 떨어져 있습니다. 따라서 현재로서는 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 애월읍 소재지 등 인근 마을로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에 대한 구체적인 편의 시설 정보는 제한적입니다. 다만, 농촌 지역 특성상 대중교통 접근성이 높지 않으며, 차량을 이용한 이동이 편리한 환경입니다.

5.2. 혐오 시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 제주 지역의 경우, 과거 혐오 시설로 인식되었던 자원순환센터 등이 지역 경제 활성화와 연계된 친환경 공간으로 재탄생하는 사례도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필수

본건은 지목이 '전'으로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 증명 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다. 제주도 내 농지 관련 규정은 강화되는 추세이며, 발급 절차 및 조건에 대한 사전 확인이 중요합니다.

6.2. 맹지 및 접근성 문제

기호(1) 토지는 맹지이므로, 기호(2) 토지를 경유하여 접근해야 합니다. 이는 토지 이용 및 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 다양한 토지 이용 규제

생산관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 지역 지구 규제가 존재하여 건축 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 묘로 보이는 부분의 돌담 소재

토지 일부에 묘로 보이는 돌담이 소재하여, 관련 분묘 기지권 등의 추가적인 법적 문제 또는 조사 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.5. 지적 측량 필요성

기호(2) 토지의 일부가 아스콘 포장되어 도로로 이용되는 것으로 보이나, 공부상 지목은 '전'으로 되어 있어 정확한 현황 파악을 위한 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리의 농촌 지역에 위치한 전(밭) 토지입니다. 감정가는 약 11억 1천만 원 수준이며, 총 면적은 약 2,400평에 달합니다. 하지만, 본건은 토지 자체의 개발 행위 제한과 함께, 농지로서 취득 시 '농지취득자격증명' 발급이 필수적이며, 기호(1) 토지는 맹지라는 점, 또한 묘로 추정되는 돌담의 존재 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 생산관리지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에도 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 따라서, 본 건의 성공적인 취득 및 활용을 위해서는 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 이용 규제, 접근성 문제, 현황 조사 등을 면밀히 사전에 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 가치 : 제주는 국내외 관광객들에게 꾸준히 사랑받는 지역으로, 장기적인 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 농업적 활용 : 농업 경영 계획을 철저히 세우고 농지취득자격증명을 확보한다면, 농업용지로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 광대한 면적 : 7940㎡ (약 2,399.86평)의 넓은 면적은 향후 토지 활용 가치 증대에 기여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 0원으로, 감정가(1,114,962,000원)를 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰 상황, 제시된 리스크 요인(농취증, 맹지, 규제 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 이는 별도의 심층적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.