나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1531 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 194-41 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 소재 '흥산초등학교' 북서측 원거리 약 1.3㎞ 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스단지, 전, 과수원 등이 혼재하는 지방도주변 주택 및 농경지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물로서,
외벽: 제주석타일마감 등,
내벽: 대리석, 벽지, 타일마감 등,
바닥: 대리석, 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 시스템에어컨 및 유류보일러에 의한 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 기호(2) 2층에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 조경수 포함 평가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1531 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 194-41

용도: 단독주택

감정가: 458,067,360원

토지면적: 420.00㎡ (약 127.05평)

건물면적: 99.86㎡ (약 30.20평) (제시외 12.20㎡ 포함)

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중도신용협동조합

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 조경수 포함 평가됨.

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 소재 '흥산초등학교' 북서측 약 1.3km 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스, 전, 과수원 등이 혼재하는 지방도 주변 주택 및 농경지대임.

교통 상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

토지 형태 및 이용 상태:

인접 도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태:

본건 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

생산관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시 전부 제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역임.

주변 시설:

반경 내 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주변은 주거 및 농경지 혼재 지역임.

1.2. 권리분석

총채권액:

약 736,223,195원 (등기부채권 총액 기준)

말소기준권리:

2021년 11월 19일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (토지 등기부 을9, 건물 등기부 을1)

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권 등은 해당사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 전영선 (전 )

* 보증금: 0원

* 차임: 16,000,000원

* 전입일자: 2025-07-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 차임(16,000,000원)은 계약 조건에 따라 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세:

제공된 주변 연립주택 '패밀리캐슬'의 최근 매매 정보에 따르면, 약 85㎡ 규모의 연립주택이 3억 8,500만원 수준에서 거래된 것으로 파악됩니다.

비교 분석:

본건은 대지 면적 420㎡에 건물 면적 약 100㎡의 단독주택으로, 연립주택과는 성격이 다르며 더 넓은 토지 이용이 가능합니다. 감정가는 4억 5,806만 원으로, 주변 단독주택의 가치를 반영한 것으로 보입니다. '패밀리캐슬' 정보는 해당 지역의 전반적인 부동산 가격 수준을 참고하는 데 활용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

본건은 서귀포시 남원읍의 한적한 주거 및 농경지 지역에 위치하며, 인근에 흥산초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변 단독주택 및 타운하우스와 함께 조용한 생활 환경을 제공합니다.

편의 시설:

대형 편의 시설보다는 지역 커뮤니티 시설 및 농어촌 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용 제한:

생산관리지역, 가축사육제한구역, 각종 보전지구(경관, 생태계, 지하수) 등 토지 이용에 대한 여러 제한 사항이 존재하여 개발 또는 건축 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

제시외 건물:

건물 면적 외 제시외 건물(12.20㎡)이 포함 평가되어 매각되므로, 인수 후 별도의 정리가 필요할 수 있습니다.

공동담보:

공동담보로 설정되어 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 잘 갖춰진 건물 구조가 장점입니다. 주변 지역의 부동산 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점도 긍정적입니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 단독주택으로, 휴양이나 주거 목적 투자에 적합합니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 증축 또는 조경 조성 가능성이 있습니다.

* 주변 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 458,067,360원

주변 연립주택 거래가(약 3.85억 원)와 본건 단독주택 감정가를 비교했을 때, 단독주택으로서의 가치는 충분히 반영된 것으로 보입니다. 본건은 임차인 인수 부담이 없으며, 토지 이용 제한 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 430,000,000원 ~ 470,000,000원

최종 제안가: 450,000,000원 ~ 460,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.